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투자/부동산

분양가상한제란 무엇이며 미치는 영향은? 이번 글에서는 분양가상한제에 대해 알아 보겠습니다. 1.분양가상한제란? 집값 안정화 방안 중 하나로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로만 분양하도록 만든 제도이다. 분양가를 낮추어 실소유자의 부담을 줄이고, 시장안정을 가져오겠다는 것을 목표로 한 정부 정책이다. 2. 주택도시보증공사(HUG)의 역할은? 주택도시보증공사(HUG)가 분양 업무에서 하는 일은 크게 두 가지다. 하나는 중도금대출의 보증을 서주는 일이고, 하나는 분양가를 심사하는 것이다. HUG는 서울 등 수도권 주요 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 이 지역에서 신규 분양하는 단지가 최근 1년 내 분양한 유사 단지의 평균 분양가를 넘을 경우 분양 보증을 거절하는 방식으로 분양가.. 더보기
부동산 투자시 고려해야 할 점 - 빌라, 상가, 오피스텔 이번 글에서는 빌라, 상가등을 투자할때 고려해야할 부분과 특징에 대해 알아 보겠습니다. 1. 빌라 빌라는 기본적으로 임대수익률을 따짐과 동시에 대지면적지분 재개발 가능성을 미래옵션가치로 놓고 고민해야 한다. 빌라의 장점은 2~3인 가구가 저렴하게 거주할 수 있으며, 임대수익을 올리기 쉬운 것들이 있다. 단점은 대부분의 경우 환금성과 대출 담보능력이 많이 떨어지며, 편의시설이 매우 부족하고, 방범에 취약하고, 부실공사로 인해 유지보수비가 많이 들어가고, 주거환경이 취약한다는 것이다. 즉, 빌라의 가격이 싼 상품에는 분명히 그럴 만한 이유가 있다. 대규모 아파트는 경험이 많은 대형 건설사에서 짓는 경우가 많지만, 대부분의 빌라는 다소 유명세가 떨어지는 소규모 건설사가 짓는다. 따라서 구조, 안전성, 편의성,.. 더보기
부동산 관리의 필요성과 부동산 관리 방법 - 직영, 위탁 1. 부동산 관리의 필요성 (1) 부동산의 경제적 가치를 보존하기 위해서 건물 관리를 방치하는 경우 건물의 내외장이 부식되거나 시간이 경과되면서 자연 훼손되어 급격한 노후화를 초래합니다. 계속적으로 관리하지 않으면 기능이 저하되거나 상실되어 그 효율성이 현저히 떨어지며, 경제적 손실로 이어집니다. 따라서 각종 설비의 효율성을 유지하기 위해 관리가 절대적으로 필요합니다. (2) 건물의 내용연수 연장을 위해서 시설 관리가 제대로 된 경우 현대건축공학이 인정하는 물리적 내용연수나 경제적 내용연수를 정해진 범위보다 훨씬 더 연장해 건물 경영 관리의 목적을 달성할 수 있습니다. (3) 공동으로 사용하는 집합건물 문제점 해결을 위해서 수 많은 사람이 한 건물에 존재하기 때문에 난방이나 공유 부분의 청소, 전기, 시.. 더보기
경기도 아파트 입주물량 및 서울 근교 도시 부동산 분석 수도권의 아파트 입주물량의 동향은 어떨까요? 2021~2022년의 수도권 아파트 입주물량은 서울과 경기도에서 급감합니다. 다만 인천은 검단 신도시 등에 힘입어 증가하는 추세입니다. 2020년을 기준으로 1만 호가 넘는 곳은 김포시, 시흥시, 화성시, 안산시 4곳입니다. 하지만 2021년에는 이러한 지역도 물량이 급감합니다. 공급감소 영향은 통상 6개월 전에 선반영되므로 2020년 하반기 전후에 징조가 나타날 수 있습니다. 5천 호 이상 1만 호 미만 지역에서 의정부시, 평택시를 주목해야 합니다. 다른 곳에 비해 상승폭이 작거나 오히려 하락하고 있던 곳입니다. 평택시는 향후 물량이 감소세임을 감안하면 반전을 예상해볼 수 있고 의정부시는 GTX와 7호선 연장이 호재입니다. 경기도의 전체 입주물량은 2020년.. 더보기
재건축, 재개발 제도 분석 재건축과 재개발은 같은 정비사업이지만 차이점이 많다. 재건축은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 주차장, 공동구 등)이 양호한 지역에서 행해지는 노후주택개선사업니다. 주로 낡은 아파트나 연립주택이 그 대상이다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역의 노후주택개선사업이다. 주로 낡은 단독주택 지역 등에서 이루어진다. 단독주택 지역이라고 하더라도 도로 등 기반시설이 양호하면 재건축 사업으로 진행된다. 따라서 아파트와 단독주택으로 재건축, 재개발을 구분해서는 안 된다. 1. 재건축 제도 분석 (1) 재건축 초과이익 환수제 전국의 모든 재건축 사업에 해당된다. 개발이익을 환수한다는 것으로 2018년부터 관리처분계획인가를 신청한 단지가 그 대상이다. 과세기간은 조합설립추진위원회 승인일로부터 준공인가일까지다. 이.. 더보기
오피스텔 투자의 주의점과 전망은? 1. 오피스텔의 가격이 평당 얼마인지? 오피스텔 투자를 할 때는 가격수준을 잘 살펴봐야 한다. 아파트의 가격과 분양가를 책정할 때 흔히 적용되는 면적 3.3㎡(평당) 얼마라는 공식이 오피스텔에도 해당된다. 아파트에 익숙해지면 오피스텔 가격이 상대적으로 낮아 보인다. 하지만 계산을 할 때는 반드시 전용률을 기준으로 계산해야 한다. 보통 아파트의 전용률이 80% 정도라면 오피스텔은 50%를 밑돈다. 2. 오피스텔 단점 (1) 주거 시 소음과 보안에 취약하다. 오피스텔은 사무공간과 주거가 혼합된 공간인 만큼 소음과 주변 사용자의 잦은 출입으로 불편할 수 있다. (2) 환금성이 떨어진다. 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 따라서 오피스텔 투자를 하려면 교통 등 입지 여건이 우수하고 배후.. 더보기
수도권 부동산 전망 - 광교, 중동, 용인 매년 이승훈 부동산 연구소에서 나온 책을 꾸준히 읽고 있다. 작년에는 '10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다'를 보고 인사이트를 얻었는데 올해도 '10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다'가 나왔길래 읽어 보았다. 이승훈 소장님의 책은 일반적인 부동산 서적과 좀 다르다. 지역에 대한 분석을 할때 보다 논리적이다. 개인적으로 앞으로도 이승훈 소장님의 책은 꾸준히 읽어볼 것 같다. 이번 글에서는 수도권 지역의 신도시 부동산 전망 중 광교 신도시, 부천 및 중동 신도시, 용인시에 대하여 포스팅하고자 한다. 1. 광교 신도시 수원시에 걸쳐 있는 면적이 제일 넓다. (사실상 수원의 일부) 3만 1000세대에 7만 7500명을 수용하는 신도시 수도권 신도시 중 가장 높은 녹지율을 자랑하며, 인구밀도도 낮은 편에 속.. 더보기
수도권 부동산 전망 - 고덕신도시, 일산, 산본 최근에 이승훈 부동산 연구소에서 나온 '10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다'라는 책을 읽었다. 작년에 나온 '10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다'도 감명 깊게 읽었는데 올해 나온 책 역시 이승훈 소장님의 엄청난 내공이 느껴진다. 개인적으로 근래에 읽은 부동산 책 중에 최고로 꼽는다. 이 책에서 '고덕 신도시', '일산 신도시', '산본 신도시'에 대해 다룬 내용이 흥미로웠다. 이번 글에서는 몇몇 신도시의 수도권 부동산 전망에 관하여 포스팅 해보고자 한다. 1. 고덕 국제신도시 평택도 평택 구시가지와 일반택지개발지구, 고덕국제신도시를 별개로 보는 인식이 강해지고 있다. 평택이나 고덕신도시에서 기대하는 수요의 수준을 삼성이 공급해주기는 힘들다고 판단된다. 향후 5~10년 정도의 기간이 더 소요되어야 .. 더보기

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