수도권 부동산 전망 - 광교, 중동, 용인

매년 이승훈 부동산 연구소에서 나온 책을 꾸준히 읽고 있다.

작년에는 '10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다'를 보고 인사이트를 얻었는데 올해도 '10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다'가 나왔길래 읽어 보았다.

 

이승훈 소장님의 책은 일반적인 부동산 서적과 좀 다르다.

지역에 대한 분석을 할때 보다 논리적이다.

 

개인적으로 앞으로도 이승훈 소장님의 책은 꾸준히 읽어볼 것 같다.

 

이번 글에서는 수도권 지역의 신도시 부동산 전망 중 광교 신도시, 부천 및 중동 신도시, 용인시에 대하여 포스팅하고자 한다.

 

 

 

1. 광교 신도시

 

수원시에 걸쳐 있는 면적이 제일 넓다.

(사실상 수원의 일부)

 

3만 1000세대에 7만 7500명을 수용하는 신도시

 

수도권 신도시 중 가장 높은 녹지율을 자랑하며, 인구밀도도 낮은 편에 속한다.

광교 내의 업무타운이 많고 인근에 삼성전자 캠퍼스 등 직주근접형 자족도시이다.

 

광교의 호수는 자연호수이며 규모가 크다.

뷰가 좋은 호수 주변 아파트들이 가장 강세를 띠고 있다.

 

서울 접근성이 좋은 편은 아니지만 가격은 웬만한 신도시보다 높은 편

녹지율이 높아 쾌적하고 상업시설이 일부 들어오면서 편의성도 높아졌기 때문이다.

 

광교 테크노밸리가 들어서면서 자족도시의 모습을 보여주고 잇고, 신분당선을 통해 강남까지 34분이면 주파가 가능하다.

 

경기도 신청사가 광교에 이전할 예정이고 경기도 교육청, 한국은행 경기 본부, 경기도시공사 등이 들어오면 광교의 수요층은 지금보다 더욱 두터워질 예정이다.

 

광교는 매매가와 전세가 사이의 갭이 크다.

실거수 매수자가 매우 많고, 투자자가 유입되기 어려운 환경이다.

 

공급 대비 수요가 많기 때문에 꾸준한 상승은 가능할 것으로 보인다.

 

 

2. 부천시 및 중동 신도시

 

중동은 1기 신도시다.

부천 인구의 약 30%가 중동 신도시에 거주한다.

 

타 1기 신도시와 다르게 중동은 평지에 조성 되었다.

향후 개발의 용이함과 확장성이 좋다.

 

중동 신도시의 아파트 가격은 많이 저렴한 편이다.

 

GTX-B 노선이 부천의 아래쪽 부평역을 지난 후 부천종합운동장역에 정차한다.

부천종합운동장역은 부천의 중심에서는 벗어나 있지만 7호선을 이용한 후 환승해서 이용이 가능하다.

향후 부천과 중동은 이를 중심으로 가격이 형성될 가능성이 높다.

 

부천운동장역 부근은 아파트가 거의 없어서 주거지로서 좋은 것은 아니다.

대형 호재가 있는 경우에는 주변의 아파트가 별로 없는 것이 오히려 희소성을 올려줄 수 있다.

 

GTX는 탑승 시 빠르게 이동하지만 땅속 깊은 대심도 철도이므로 탑승까지 시간이 걸린다는 단점이 있다.

GTX 라인에 투자하려는 경우 이 점을 고려하여 투자해야 한다.

 

서울 접근성이 좋아지면서 전체적으로 중동 아파트의 가격이 올라갈 수 있다.

 

1990년대 초반의 아파트로서 높은 용적률은 단점이다.

그러다보니 부천과 중동에서 재건축을 기대할 수 있는 단지는 손에 꼽을 정도

 

입지가 좋고 살기 편한데 가격이 저렴하니 젊은 층이 실거주하면서 투자하기 좋다.

 

 

3. 용인시

 

용인에서 가장 가격이 높은 곳은 수지구

서울과 가깝고 교통이 좋기 때문이다.

 

분당선보다 신분당선의 가격 상승이 더 높다.

이는 판교역과 강남역을 지나가는지의 여부와 간결한 노선으로 속도가 빨라 강남까지 빠르게 진입할 수 있기 때문이다.

 

신분당선 부근의 아파트는 신축과 구축이 모두 있는데, 신축의 가격이 부담스럽다면 역세권은 구축을 구입해도 괜찮다.

 

반면 분당선의 경우에는 되도록 신축 위주로 구입하고 20년이 넘은 재건축이 불가한 비역세권 아파트는 배제하는 것이 좋다.

-> 이런 아파트들이 가격도 저렴하고 갭도 작지만 의외로 가격이 잘 상승하지 않는다.

 

용인이 가지고 있는 기본 입지는 매우 좋은 편이다.

분당과 큰 차이가 없다.

하지만 계획적이지 못한 도시 개발 때문에 상대적으로 인기가 없다.

 

개발을 기대하는 투자는 효율적이지 못하다.

신분당선 역세권 주변의 아파트를 구입하는 것이 좋다.

 

현재 용인은 소형이냐 대형이냐 문제보다는 역세권과 비역세권이냐의 문제가 더 중요한 요소