수도권 부동산 전망 - 고덕신도시, 일산, 산본

최근에 이승훈 부동산 연구소에서 나온 '10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다'라는 책을 읽었다.

 

작년에 나온 '10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다'도 감명 깊게 읽었는데 올해 나온 책 역시 이승훈 소장님의 엄청난 내공이 느껴진다.

 

개인적으로 근래에 읽은 부동산 책 중에 최고로 꼽는다.

 

이 책에서 '고덕 신도시', '일산 신도시', '산본 신도시'에 대해 다룬 내용이 흥미로웠다.

이번 글에서는 몇몇 신도시의 수도권 부동산 전망에 관하여 포스팅 해보고자 한다.

 

 

 

1. 고덕 국제신도시

 

평택도 평택 구시가지와 일반택지개발지구, 고덕국제신도시를 별개로 보는 인식이 강해지고 있다.

 

평택이나 고덕신도시에서 기대하는 수요의 수준을 삼성이 공급해주기는 힘들다고 판단된다.

 

향후 5~10년 정도의 기간이 더 소요되어야 어느 정도 신도시로서의 모습을 갖출 것으로 보인다.

 

인프라가 갖춰지면 고덕신도시는 평택의 랜드마크로 자리매김할 것이다.

 

평택에는 삼성 평택공장 외에 송탄산업단지, 쌍용자동차 공장, 평택종합물류단지, 평택산업단지 등 여러 공장이 있다.

 

주변에 아직 학교가 없다.

부모들 대부분이 이 지역을 실거주지로 생각하기에 악재

-> 수요가 감소하여 전세가 하락을 불러오고, 전세가 하락으로 투자금이 증가하면서 투자 수요가 감소한다.

 

 

평택 구도심은 신도시가 생기면 가격에서 무조건 밀릴 수 밖에 없다.

신도시가 정상화되면 임차 수요가 줄어 역전세가 발생할 수도 있다.

 

평택의 장점은 수많은 개발호재이고, 단점은 꾸준히 지속되는 공급 물량

매도 물량이 많아서 가격이 오르기 힘들다.

 

서울 투자자들의 관심을 끌기에는 입지가 너무 멀다.

 

 

 

2. 일산 신도시

 

전원도시 스타일로 개발되었다.

고층 아파트보다는 중저층 아파트가 많다.

인구 밀도가 낮고, 공원 비율이 높다.

 

GTX를 이용할 수 있는 부동산은 한정되어 있으니 주의를 요한다.

 

일산 신도시는 지하철보다 버스 노선이 잘 정비되어 있어서 버스 정류장 가까운 지역의 아파트가 더 가격이 높다.

 

하지만 장기 투자의 관점에서는 GTX 이후를 고려하여 가격이 저렴한 역세권 위주의 아파트를 사는 것이 좋다.

 

고양 장항공공주택지구의 지정으로 일산 아파트의 가격이 많이 하락했다.

매매가와 전세가의 차이가 5000만 원 내외 정도의 수준인 곳도 있다.

 

역세권의 소형 아파트 중 대지지분이 큰 것들 위주로 구입하면 투자를 해볼만 하다.

 

 

 

3. 산본 신도시

 

위치는 평촌 신도시와 가깝고 학군이 뛰어난 곳은 아니다.

 

보통 자녀들이 미취학이거나 초등학교 때까지는 거주하다가 중학교에 진학하기 전에 평촌으로 이사를 가는 수요가 많다.

 

4호선을 이용하면 환승 한번으로 강남 어느 곳이든 도달하기가 쉽다.

 

강남역까지 직행하는 버스도 있어서 교통이 나쁘지는 않다.

 

산본신도시에서 사업성이 좋은 단지는 ‘수리산역’ 주변 아파트에 몰려 있다.

 

아파트 단지의 용적률을 확인해보면 분담금이 줄어드는 아파트를 찾을 수 있다.

 

노원구를 비롯해 1980년대 후반의 택지개발지구나 1기 신도시에서 용적률이 낮은 아파트를 찾아보는 것은 유효한 투자 방법

-> 지분당 가격이 적은 아파트를 구입하여 금액 대비 큰 수익률을 올린다.

 

‘상업지’에 있는 산본 금강 2차 아파트는 용적률이 높아 보이지만 상업지의 용적률이 600% 수준임을 감안 했을 때 사업성이 좋다.

-> 용적률과 대지지분이 중요하지만 해당 단지의 용도지역이 무엇인지도 봐야 한다.