돈 버는 상가 투자는 무엇인가?

'내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법'이라는 책에서 '상가 투자'에 대한 insight도 얻고 많은 것을 얻어 간다.

 

무조건 유동인구가 많다고 좋은 상가도 아니고, 생각보다 세심하게 따져봐야 높은 수익률을 주는 '상가 투자'가 될 것 같다. 

 

이번 글에서는 '상가 투자시 조심해야할 유형'을 포스팅해보고자 한다. 

 

 

1. 유동인구

 

유동인구는 상가의 매출에 직접적인 영향을 끼쳐 수익률에도 반영된다.

 

가격이 저렴하다는 이유로 유동인구가 없는 상가에 섣불리 투자한다면 공실이 이어질 수 있고, 되팔 때도 어려움이 있을 수 있다.

 

 

2. 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점의 존재

 

보통 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점이 있으면 유동인구가 많아 그 상가는 좋은 투자처라고 여기기 쉽다.

 

하지만 대형 쇼핑몰 때문에 주변 상권의 매출은 피해를 받는다는 조사 결과가 여러 번 나와 있다.

 

 

투자를 원하는 상권에 유동인구가 많다면 왜 많은지, 유동인구가 상가에는 유입되는지를 살펴야 한다.

 

상가에는 유익이 되지 않고, 유동인구만 많다면 투자를 지양해야 한다.

 

 

3. 사람들이 등지는 상자 여부

 

사람들의 시선과 발길이 닿지 않고 흘러가는 상가를 말한다.

 

사람들이 많이 다니는 지하철역 주변의 상가라도 출입구를 등지고 있으면, 사람들이 상가를 찾는 경우가 적다.

 

그 외에 버스정류장, 역사, 주요시설(산업단지, 관공서 등) 맞은편에 있는 상가도 사람들의 발길이 닿지 않으므로 투자에 신중해야 한다.

 

 

4. 주차 공간이 부족한 상가

 

도로 갓길의 불법주차 단속이 강화되면서 같은 조건이라면 주차 공간이 편리한 곳을 찾는 사람들이 많다.

 

주차시설이 충분하지 않은 상가는 투자를 자제하는 것이 좋다.

 

 

5. 되도록이면 신축 건물의 상가

 

오래된 건축물은 외형상으로 보기 좋지 않을뿐더러, 누수 및 외벽 균열 등의 잦은 수리가 필요할 수 있다.

 

 

6. 월세가 싸고, 권리금이 없는 상가

 

상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가는 피하는 것이 좋다.

 

월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 팔때 가격을 낮게 받을 수 밖에 없다.

 

장사가 잘 되는 곳은 권리금이 높게 형성돼 있다. 

 

권리금이 낮거나 없다면 장사가 잘 되지 않는 상가일 가능성이 높다.

 

 

7. 주변에 임대나 공실이 많은 상가

 

신도시의 상가 공실 리스크는 상상 이상이다.

 

매입 직후부터 지속적인 공실인 경우, 입지에 따라서 짧게는 1년, 길게는 3년 이상도 공실 리스크가 존재한다.

 

 

8. 스트리트형 상가

 

상가 하나에 다양한 거리형 상가를 주제별로 입점시켜 접객력을 높이는 방식이다.

 

스트리트형으로 길게 늘어선 상가는 보기에는 좋지만 투자 전에 반드시 개수를 따져봐야 한다.

 

상권과 입지에 비해 지나치게 많은 상가가 있는 경우가 적지 않다.

 

상가 숫자가 많으면 업종의 중복이 심해 입점 업체들의 수익성을 악화시키고, 결국 임대료 하락을 불러오는 경우가 많다.

 

 

9. 경사도가 심한 상가

 

경사가 높은 곳에 위치한 상가는 사람들 눈에 띄지 않고, 유동인구도 적다.

 

경사가 심하면 주변을 둘러보기보다는 이동해서 목적지로 가는 데 집중하게 되어 접객력이 떨어진다.

 

 

10. 대로변에 있는 상가

 

도로가 커서 통행하는 차량이 많으면 주차가 불가능하다.

 

또한 도로가 넓다는 것은 걸어 다니는 유동인구가 적을 수 있다는 것을 의미한다.

 

걸어 다니는 손님들이 없다면 구매까지 연결되는 손님이 적을 가능성이 높다.

 

 

11. 지방대학교 앞의 상가

 

지방대학교의 단계적 폐교 수순에 들어갔다.

 

지방대학교 앞 상가 및 원룸 등 수익형 부동산은 학교만 믿을게 아니라 폐교를 해도 살아남을 대안이 있는지 따져보고 투자해야 한다.

 

 

12. 면적이 큰 상가

 

면적이 크면 은행, 대규모 고깃집, 프랜차이즈 등이 입점하기 수월하다.

 

하지만 입지가 좋지 않거나 임대조건이 맞지 않으면 아무리 우량 업종이라도 입점을 꺼리게 된다.

 

면적이 적으면 대출금과 관리비 부담이 적지만 면적이 큰 상가는 공실이 지연되면 이자를 내기도 버거워진다.

 

 

13. 오피스가 밀집한 지역

 

오피스가 밀집한 지역은 낮 12시부터 2시 사이인 점심시간대에 많은 손님이 몰린다.

 

오피스 상권의 특성상 주말 방문율이 현저히 낮다.

 

따라서 평일 점심 손님 위주로 장사하면서 임대료 및 인건비를 내고 장기간 매장을 유지할 수 있는 점주가 과연 얼마나 될지 생각해봐야 한다.