주상복합상가 투자시 유의할 점

길목 저자님의 '내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법'에는 부동산 투자 중 '상가 투자'에 대한 상세한 정보가 담겨 있다.

 

크게 보면 부동산 투자라도 '아파트', '토지', '상가' 어디에 투자하느냐에 따라 공부해야 할 것이 다르기 때문에 '상가 투자'에 관심이 있는 분이라면 한번 쯤 읽어보면 좋을 것 같다.

 

이번 글에서는 '상가 투자'중 주상복합상가에 투자할때 고려해야 할 점을 포스팅하고자 한다.

 

 

 

 

1. 주상복합상가 투자란? 

 

주상복합상가는 공동주택과 상가가 일체화된 건물에 들어가는 것을 말한다.

 

보통 저층부에 상가, 상층부에 아파트가 들어간다.

 

 

 

2. 주상복합상가 투자시 점검사항

 

(1) 지역 이름값이 상가 가치를 결정하지는 않는다.

 

보통 주상복합상가가 들어가는 곳은 일반 상업지역의 요충지이자 업무시설이 밀집된 곳이 많다.

 

이런 곳은 토지값도 비싸고 아파트 가격도 높고 업무시설의 임대료도 높다.

 

상가는 아파트와는 다르게 수익형 부동산으로서 수익을 창출해야 한다.

만약 수익을 창출하지 못한다면 그 상가는 가치가 떨어질 수 밖에 없다.

 

따라서 동일한 점포 규모를 다른 곳보다 비싸게 샀다면 그만큼 월세를 높여 수익률을 유지해야 하지만 현실적으로 쉽지 않다.

결국 투자 수익률이 현저하게 떨어진다.

 

결론적으로 평당 분양가가 초기에 얼마였는지, 그 지역의 토지가격이 얼마였는지 등은 ‘상가 가치’와 직접적인 상관관계가 없다.

 

 

 

(2) 상가의 규모나 업종을 꼼꼼히 살펴라

 

상가가 소규모인 경우는 대개 편의점, 제과점, 김밥 전문점, 부동산 중개업소, 약국 등 근린편의시설이 많고, 대규모인 경우에는 주요 집객시설이 중심이 된다.

 

근린편의시설이라면 철저하게 유동인구나 배후세대 규모 등을 따져봐야 한다.

 

일반적으로 제과점 하나가 적정 수익을 내려면 배후 세대 규모가 1,500세대는 되어야 한다.

 

하지만 주상복합은 아파트 규모가 이에 못 미치는 경우가 많아서 배후 세대 외에 부족한 고객을 주변에서 끌어와야 하는데 ‘유동고객을 얼마나 확보할 수 있느냐’가 핵심 관건이 된다.

 

 

 

(3) 건축 조건을 살펴라

 

주상복합상가는 일반상가보다 기둥과 동선(이동통로)이 복잡한 경우가 많다.

 

구입하려는 상가가 고객을 유인할 수 있는 위치에 있는지 잘 살펴야 한다.

 

‘내가 이 건물에 들어간다면 이 위치에 있는 상가를 이용할 것인가?’라는 물음을 던지고 그 물음에 대한 솔직한 답을 구해보자.

 

 

(4) 지나치게 높은 분양가는 피하자

 

주상복합상가에 투자하려면 반드시 주변 상가의 임대료 수준을 알아봐야 한다.

 

주변 임대가와 상가의 분양가가 큰 차이를 보인다면 주의해야 한다.

 

그 외에도 전용률(분양 면적 대비 점포 실면적), 주요 교통시설 및 인접 여부, 주변 상권 활성화 여부, 배후 주거 단지 규모 등에 대한 것도 함께 살펴봐야 한다.