신도시 상가 투자시 주의사항

'상가 투자'에 관심이 생겨서 길목(김세호)님이 쓴 '내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법'을 읽어 보았다.

 

상가 투자에 잔뼈가 굵으신 분이라서 그런지 '신도시 상가'에 투자할 때 유의할 점, 도면을 볼때 어떤 부분을 봐야 하는지 등 구체적으로 설명해 주신다.

 

책을 감명 깊게 읽어서 기회가 된다면 오프라인 강의도 수강해 보고 싶다.

 

 

이번 글에서는 신도시에 상가 투자를 할 때 주의사항은 무엇이 있는지, 어떤 부분을 고려해야 하는지 알아 보자.

 

 

 

전반적으로 신도시에는 상가 공급이 너무 많고 공실률이 매우 높다.

 

신도시 상가는 분양 후 7~10년 정도 지난 후 투자를 생각해도 늦지 않다.

신도시는 상권이 형성되는 데 그만큼 시간이 오래 걸린다.

 

신도시의 특성상 빈 땅에 지속적으로 상가 공급이 이어지니 물량이 넘쳐나서 임대료가 원하는 수익률에 턱없이 못 미치는 경우가 많다.

 

이는 매매가의 하락을 불러오는 악순환으로 이어진다.

 

 

 

1. 신도시에 공실 상가가 많은 이유

 

신도시에 공실인 상가가 많은 이유는 공급이 많기 때문이다.

 

상가 투자를 할 때 아파트 세대수만 보고, 공급되는 상가 물량을 보지 못하는 실수를 범하는 경우가 많다.

 

아무리 아파트 세대수가 많더라도 상가 수가 많으면 공실이 넘쳐날 수밖에 없다.

 

따라서 신도시 분양상가 투자는 신중해야 한다.

 

아파트 세대수 대비 상가 비율이 얼마인지, 신도시가 완성되기까지 얼마나 걸리는지, 추가 공급되는 상업지가 있는지 등을 면밀히 살펴야 한다.

 

 

 

2. 상가 투자 - 도면 검토

 

상가는 선 시공, 후 분양이 일반화되지 않아 상가가 완공되지 않은 상태인 미준공 상태로 분양 받는다.

 

아파트는 모델하우스를 통해 공간에 대한 판단 요소를 제공하지만, 상가는 대부분 투시도나 평면도에 의존해 가치를 판단할 수 밖에 없다.

 

따라서 도면에 대한 이해가 부족하면 낭패를 겪기 쉽다.

 

 

 

 

- 도면 검토 시 놓치지 말아야 하는 것들

 

(1) 점포 전면부의 길이를 확인해야 한다.

 

가시성을 염두에 두었을 때, 이 길이가 최소 3.8m는 돼야 간판 설치가 용이하고, 상가의 활용성이 높아진다.

 

 

(2) 상가가 건물 밖에 노출되는 경우 전면을 가리는 화단 등의 요소를 파악한다.

 

외부 조형물이 차지하는 공간 위치를 간과하면 피해를 볼 수 있다.

 

ex) 상가 1층의 편의점이 화단에 가려 매출에 악영향을 받는다.

 

 

(3) 상가 내부설계에 있어 기둥 존재 여부를 확인해야 한다.

 

상가 도면 검토 당시에는 알지 못했던 기둥이 준공이 임박하면서 점포 중앙에 들어서버리는 경우도 있다.

 

원본 도면을 참고해 판단하는 지혜가 필요하다.

 

 

(4) 에스컬레이터의 활용도가 높은 저층 상가의 경우 보통 에스컬레이터 오른쪽 회전반경의 상가가 인기가 더 높다.

 

 

 

3. GTX 노선과 상가 투자

 

상가건물은 개발호재 지역에 투자하면 좋다.

 

하지만 구분상가는 지하철이 개통되면서 낭패를 볼 수 있다.

 

지하철이 개통되면서 더 큰 상권으로 흡수되는 '빨대효과'로 상권이 약화되면, 지하철 개통 후에 월세가 떨어져서 매도 시 손실이 일어날 수 있다.

 

 

GTX가 개통 되면 수도권 외곽 지역의 집값은 서울로의 접근성이 좋아지면서 올라가게 된다.

 

하지만 상가는 다르다.

 

서울 접근성이라는 이점 때문에 오히려 소비층을 서울로 빼앗길 수 있다.

 

 

결국 GTX가 개통되면 통상가, 상가주택, 아파트는 전반적으로 오를 것이다.

(토지를 깔고 있는 상품이기 때문에)

 

하지만 구분상가는 외곽일수록 위험하다.