상가 권리금이란?

'내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법'에는 초심자의 입장에서 '상가 투자'시 고려해야 할 것들을 쉽게 서술해 놓았다.

 

그 동안 '부동산 투자'관련 서적은 많이 읽었지만 '상가 투자'에는 까막 눈인데 이 책을 통해서 여러가지 개념들을 얻어 간다.

 

그 중에서 한 가지 개념은 '아파트 투자'에는 없지만 '상가 투자'에는 존재하는

 

'상가 권리금'

 

권리금이란 무엇이며 도대체 어느 정도로 책정되는 것인가?  정리해 보았다. 

 

 

 

‘상가 투자’를 할 때 해당 건물의 권리금과 권리금의 주변 시세를 조사해야 한다.

 

권리금은 내 건물의 가치를 알아볼 수 있는 중요한 정보이다.

 

권리금은 크게 ‘바닥권리금’, ‘영업권리금’, ‘시설권리금’으로 나눌 수 있다.

 

 

1. 바닥권리금

 

지역프리미엄이라고도 할 수 있다.

바닥권리금은 상권이 매우 좋아 손님들이 많은 곳에 발생하는 권리금이다.

 

바닥권리금은 상가 내부에 설치된 시설이 없더라도 발생할 수 있다.

위치가 정말 좋은 상가라면 세입자 없이 비워져 있더라도 건물 주인이 직접 임차인에게 바닥권리금을 요구하는 경우도 있다.

 

하지만 신축상가가 많은 상권이나 아직 상권이 형성되지 않은 곳은 적당한 바닥권리금의 기준이 모호하다.

 

바닥권리금은 건물주가 요구하는 경우에만 계약서에 명시해 지불하고, 공인중개사나 분양업자가 요구할 때는 지불할 필요가 없다.

 

 

2. 영업권리금

 

영업권리금은 기존 점포의 영업을 통해 발생한 매출에 근거한 권리금이다.

 

장사가 잘돼 매월 일정한 매출이 보장되는 곳의 상가를 그대로 인수하는 경우 통산 일 년 정도의 순수입에 해당하는 금액을 이전 임차인에게 주게 된다.

 

예시로 한 달 순수입이 1,000만 원이면 1억 2,000만 원 정도의 권리금이 형성된다.

 

영업권리금을 책정할 때는 매도자가 일방적으로 산출한 매출액을 그대로 믿기보다는 매출장부나 카드전표 등을 확인한 후 해당 권리금이 적정한지 여부를 미리 알아봐야 한다.

 

 

 

3. 시설권리금

 

시설권리금은 현재 운영하는 업종과 같은 업종을 유지할 경우, 사용하던 시설들을 그대로 인수받아 사용하면서 이전 임차인에게 주는 시설비용이다.

 

이전 임차인이 투자한 인테리어나 간판, 내부 물품 등이 시설에 해당한다.

 

시설권리금은 최초 설치비용에 통상 매년 20% 감가해서 계산하고, 5년이 지난 시설물이나 집기에는 권리금을 적용하지 않는다.

 

정확한 감가상각을 계산하려면 기존 점포의 사업자등록증을 통해 최초 개업일을 확인하는 것이 좋다.

 

시설권리금은 예전 시설을 그대로 인수받아 사용하는 대가로 주는 권리금이므로, 새로운 임차인이 다른 업종을 하는 경우 전 임차인은 자신이 설치한 시설을 모두 철거해 해당 상가를 원상복구해야 할 수도 있다.

 

 

4. 업종별 권리금 예시

 

- 약국 : 하루 처방전 100장을 기준으로 권리금은 1억 원에서 1억 5,000만 원 정도

 

- 병원 : 건강보험심사평가원 청구액이 월 6,000만 원이면 5개월분인 3억 원 정도

 

- 교회 : 신도 1명에 100만 원 정도 (시설비와 권리금을 합친 금액)

 

- 태권도장 : (원생 수 × 한달 학원비 × 10개월) 정도