상가 투자 - 임장 체크리스트

초보자 몇몇이 모여 임장을 가서는 달랑 상가 하나 보고 주변 맛집을 찾아 밥 먹고 오는 경우가 많다.

 

이렇게 임장을 가는 것은 크게 의미가 없다.

 

수천만 원에서 수억 원 하는 상가를 사면서 이 물건이 괜찮은지 꼼꼼하게 체크해야 한다.

 

그렇다면 ‘상가 투자’를 할 때 임장을 가면 어떤 것들을 체크해야 할 것인가?

 

 

1.     상가를 지도만 보고 투자하면 안된다.

 

지도를 분석하는 것은 상가 투자의 기본 중 기본이다.

하지만 지도만으로 모든 상가를 분석할 수는 없다.

 

상가에 투자하기 전, 단순히 지도만 보고 입지를 따지거나 상권 형성을 기대하면 안 된다.

 

아무리 주민의 수가 많고 추가 상업지 공급이 없더라도 다른 도시로 빨려나가는 상권이라면 제대로 된 상권이 형성되기 어렵다.

 

 

 

2.     상가 투자시 체크리스트

 

(1)   숫자 분석

 

다른 거래 사례와 평단가, 수익률, 임대료, 공실률, 권리금, 관리비 등을 비교한다.

 

(2)   임차인 분석

 

임차인의 매출 및 비용 추정, 임차인 영업 시작일, 임차인의 경쟁 가계 현황, 임차인 매장 방문해서 먹어보기 등의 체험

 

(3)   상권 분석

 

상가 전체 면적과 인근 아파트 단지 또는 오피스 면적 비교, 유동 인구 및 동선, 과거 상권과 변화를 비교한다.

 

(4)   물리적 현황 분석

 

상가 내 동선, 전면의 길이, 간판 위치, 가로수, 준공 연도, 면적 및 전용률, 기둥 유무, 문턱, 천장 높이, 주차 현황, 비상계단, 승강기, 창문 크기, 용도, 화장실 등 관리 상태

 

(5)   주변 현황 분석

 

지하철, 버스정류장까지의 거리, 도로 폭, 횡단보도 위치

 

(6)   기타

 

호재와 악재, 위반시설물, 혐오시설

 

 

 

3.     임장 체크리스트

 

- 그 지역 상권 분석은 물론 전체 상권이 살아 있는지 체크한다.

 

- 프랜차이즈 업종인지 확인한다.

 

- 상가 관리비를 체크한다. 공실일 때의 이자비용과 관리비도 함께 체크한다.

 

- 해당 건물의 공실과 주변의 공실률을 알아본다. 주변의 공실률이 낮다면 현 임차인과의 재계약 확률이 높아진다.

 

- 기존 임차인의 재계약 의사 여부를 알아본다.

 

- 바닥권리금이 어느 정도 있는지 알아본다.

 

- 최소 세 곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료를 알아본다.

 

- 내부 인테리어 수준이 어느 정도인지 알아본다.

 

- 상가 내 업종 제한이 있는지 알아본다.

 

- 노래방, PC방, 유흥주점, 모텔 등 특정업종을 인수하고자 할때는 양도가능 여부를 미리 확인해본다.

 

 

출처 : 내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 - 매일경제신문사, 길목(김세호) 저