상가 투자 업종별 전략

네이버에서 부동산 카페를 운영하고 있는 '길목'님의 '내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법'을 읽어 보았다.

 

어떻게 하면 성공적인 '상가 투자'를 해낼 수 있는지에 대해 저자 분의 굉장한 내공이 느껴졌다.

 

상가 투자를 할때 높은 수익률을 위해서는 업종마다 고려해야 될 점들이 있다.

 

이번 글에서는 상가에 입점하는 업종 중에서 빵집, 분식집, 편의점에 대해 다뤄 보고자 한다.

 

특히 '상가 투자'의 수익률에 '편의점 입점 여부'가 지대한 영향을 미치기 때문에 알아두면 좋을 것 같다. 

 

 

 

1. 빵집

 

빵집 프랜차이즈의 경우 인근 중소제과점과 500m 이내에는 신규 출점을 하지 못한다.

 

따라서 500m 이내에 중소제과점이 있다면 프랜차이즈 빵집은 입점할 수 없다.

 

단, 외국계 브랜드 빵집은 이 규정을 적용 받지 않아 신규 출점이 가능하다.

 

더불어 대기업 브랜드 빵집끼리는 출점 제한거리가 없다.

 

현재 중소기업 빵집을 운영 중이거나 프랜차이즈 빵집이 입점된 상가를 매수한다 해도 언제든 새로운 빵집이 들어올 수 있음을 경계해야 한다.

 

 

 

2. 김밥, 분식집

 

김밥&분식집의 적정 월세는 하루 매출을 산정해 사흘분에 해당하는 금액이 적당하다.

 

 

3. 편의점

 

편의점 매출에서 담배가 차지하는 비율이 40% 가까이 된다.

또한 담배를 사러 오면서 껌이나 커피 등 다른 물건을 사가는 경우가 많다.

 

전체 매출의 절반을 담배와 그 관련 매출이 차지하므로 담배 허가가 나지 않으면 편의점을 개업해서는 안 된다.

 

상가를 매수할 때 ‘매수인에게 담배허가가 나지 않으면 매매계약을 무효로 한다’는 특약을 요구한다.

 

 

담배 판매허가에는 다음과 같은 기준이 있다.

 

 

(1) 일반허가 : 거리제한 50m(일부 지역은 100m)

 

담배 소매인 지정업소간 거리는 도시의 경우 50m, 농촌은 100m를 유지해야 한다.

 

최근 서울과 제주도는 신규 출점 기준이 50m에서 100m로 변경됐다.(기존 점포는 50m 인정됨)

 

담배권 거리는 인근 담배권 점포의 제일 가까운 쪽의 벽과 본인 가게와의 최단거리를 재는 방식이다.

출입문의 위치와는 상관이 없다.

 

 

 

(2) 구내허가 : 6층 이상, 연면적 2,000㎡(605평) 이상

 

이웃한 큰 건물의 편의점에서 각각 담배를 판매하는 경우는 이 규내허가를 통해 담배권을 획득한 경우이다.

 

이 규정은 지자체 재량에 따라 허가가 날 수도 있고 안날 수도 있으니 반드시 사전에 문의해야 한다.

 

구내허가 편의점과 임대차계약서 작성 때, ‘임차인은 담배권을 들고 이동하지 못한다’라는 특약을 반드시 명기해야 한다.

 

 

 

(3) 평수허가 : 실 평수(매장면적) 100㎡(30.25평) 이상 허가

 

일부 지자체는 시행하고 있으나 이 규정을 삭제한 지자체도 많다.

사전에 지자체에 문의해야 한다.

 

매장 면적을 계산할 때 라면 먹는 곳, 온수기, 워크인쿨러의 절반, 창고면적은 제외한다.

 

따라서 실 평수 35평 이상은 되어야 한다.

 

 

- 편의점은 유동인구와 밀접한 관계가 있는 업종이다.

경우에 따라 다르겠지만, 유동인구가 적어도 주차가 수월하다면 편의점 영업은 잘된다.