상가 투자 성공 원칙 및 주의할 점

창업의 입지조건을 찾는 데는 ‘넬슨의 입지선정 8원칙’을 참고하면 도움이 된다.

 

 

1. 상권의 잠재력

 

취급하는 상품이나 서비스의 시장점유율이 앞으로 확대될 가능성이 있는가 확인해야 한다.

 

해당 상권 내에 소비지출의 총금액과 다른 점포가 점하고 있는 비율을 검토해보면 추후의 잠재력을 가늠해볼 수 있다.

 

 

2. 접근 가능성

 

주변을 통과하는 가능성에 따라 입지조건을 확인하는 것이다.

 

독자적인 고객을 유치하는 백화점, 대형 슈퍼마켓 등의 ‘고객 창출형’, 근접한 점포에 의해 흡인된 고객이 주변의 점포로 구매하러 가게 되는 ‘근린점 고객 의존형’, 출퇴근이나 교통 이용으로 구매되는 ‘통행량 의존형’이 있다.

 

 

3. 성장 가능성

 

상권이 앞으로 성장하고 매출이 늘어날 가능성을 말한다.

인구 증가와 소득 수준의 상승이 기대될 수 있는 상권인가의 문제다.

 

 

4. 중간 저지성

 

주거지 또는 근무지와 기존부터 있던 경쟁 점포, 상점가의 중간에 입지해 고객을 중간에서 저지 가능한 입지를 말한다.

 

 

5. 누적 흡인력

 

같은 종류의 상품을 취급하는 일정수의 점포는 흩어져 있는 것보다 모여 있는 것이 좋다.

 

용산전자상가나 동대문시장, 가구거리, 떡볶이거리 등이 누적흡인력이 좋은 입지에 해당한다.

 

 

6. 양립성

 

서로 상호보완 관계의 상품을 취급하는 점포가 근접해 있는 것을 말한다.

 

병원과 약국, 안과와 안경원 등이 대표적이다.

 

 

7. 경쟁 회피성

 

경쟁력이 뛰어난 점포와는 경쟁을 피하는 것이다.

 

되도록 경쟁이 적은 입지가 좋다.

 

경쟁력을 키우고 상호보완적인 업종을 선택하는 것이 좋다.

 

 

8. 경제성

 

입지의 비용과 생산성을 잘 분석해서 경제성을 높이는 것이다.

 

입지가 좋고 비싼 점포를 선택할지, 자금에 맞는 점포를 선택할지, 향후 이익을 예측해서 잘 따져봐야 한다.

 

 

 

- 투자나 창업을 위한 점포의 입지를 선정할 때는 유동인구의 동선부터 파악해야 한다.

 

유동인구의 숫자를 직접 조사하기 위해서는 요일별(평일, 주말), 시간대별 등으로 세분해 분석해야 하는데, 요일을 달리해 비슷한 시간대에 20분씩 세어보면 좋다.

 

아침 출근 시간에 20분, 점심 때 20분, 저녁 퇴근 무렵 20분씩 세어 그 숫자를 비교하는 것이다.

 

단, 유동인구의 보행속도가 빠른 곳은 피해야 한다.

 

 

 

아파트 단지 내 상가 투자

 

- 아파트 단지 입주자 수와 성향을 분석해야 한다.

 

- 거주 세대수는 최소 700세대 이상이어야 한다.

 

- 동일한 세대수라도 대형 평형보다 중소형 평형이 유리하다.

 

- 대형 평형의 입주자는 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많기 때문이다.

 

- 중소형 평형이라도 평균 가구당 인원수가 3명 이하로 줄어든 만큼 보수적 거주 인원을 소비층으로 삼아야 한다.

 

- 아파트 단지 내 상가 가격은 1층을 기준으로 볼 때 지하층과 2층은 1층의 절반 정도의 시세가 형성되고, 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도에 시세가 형성되는 경우가 많다.

 

- 단지 내 상가는 편의점, 부동산 중개업소 등 일부 업종을 제외하고 월세 저항이 대부분 높다

 

- 가구수가 빈약하거나 소비력이 낮은 아파트의 경우 세탁소, 미용실, 소형학원 등에서 월세 200만원 이상을 내기에는 업종별 매출의 한계가 있기 때문이다.

 

 

출처 : 내생애 짜릿한 대박상가 투자법 - 매일경제신문사, 길목 저