재건축, 재개발 제도 분석

재건축과 재개발은 같은 정비사업이지만 차이점이 많다.

 

재건축은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 주차장, 공동구 등)이 양호한 지역에서 행해지는 노후주택개선사업니다.

 

주로 낡은 아파트나 연립주택이 그 대상이다.

 

재개발은 정비기반시설이 열악한 지역의 노후주택개선사업이다.

 

주로 낡은 단독주택 지역 등에서 이루어진다.

 

단독주택 지역이라고 하더라도 도로 등 기반시설이 양호하면 재건축 사업으로 진행된다.

 

따라서 아파트와 단독주택으로 재건축, 재개발을 구분해서는 안 된다.

 

 

1. 재건축 제도 분석

 

(1) 재건축 초과이익 환수제

 

전국의 모든 재건축 사업에 해당된다.

 

개발이익을 환수한다는 것으로 2018년부터 관리처분계획인가를 신청한 단지가 그 대상이다.

 

과세기간은 조합설립추진위원회 승인일로부터 준공인가일까지다.

 

이 기간이 10년이 넘을 경우 준공인가일로부터 10년 전까지 소급적용한다.

 

초과이익 산정은 준공일 감정가격(공시가격)에서 승인일 공시가격을 뺀 금액에서 개발비용과 정상주택가격 상승분을 공제하면 된다.

 

재건축부담금은 초과이익이 3,000만 원을 넘으면 부과대상이다.

 

3,000만 원을 초과하면 10%가 부과되고, 최대 1억 1,000만 원을 초과하면 50%를 내야 한다.

 

 

납부의무자는 준공인가일 시점의 조합원이다.

 

납부기한은 준공 후 4개월 내 부과하고 고지서를 받은 후 6개월 내 납부해야 한다.

 

납부한 재건축부담금은 향후 매도 시 양도소득세 계산에서 개발비용(필요경비)으로 공제받는다.

 

1주택자라도 예외는 없다.

 

 

(2) 재건축 조합원지위양도 금지

 

투기과열지구 내 단지가 해당된다.

 

조합이 설립되면 조합원 지위를 양도하지 못하는 것이다.

 

아파트를 매입했더라도 조합원의 자격을 승계받지 못하면 입주권을 받을 수 없어 현금청산 대상이 된다.

 

사실상 매매금지와 다를 바가 없다.

 

 

조합설립 후 3년 내에 사업시행인가 신청이 없을 때 3년 이상 소유자는 지위양도를 할 수 있다는 예외조항이 있다.

 

또한 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우 3년 이상 소유자도 양도할 수 있다.

 

 

 

(3) 재건축 안전진단 기준

 

구조안전성의 배점을 50%로 상향했다.

 

그 밖에 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%로 구성된다.

 

안전진단 결과 30점 이하면 재건축이 가능하고 31점에서 55점은 조건부 재건축 대상인데 치명적인 구조적 결함이 없어야 하며 시, 군, 구청장이 시기를 조정할 수 있다.

 

56점 이상은 유지보수로 재건축이 불가하다.

 

 

2. 재개발 제도 분석

 

(1) 재개발 조합원의 입주권도 전매가 제한된다.

 

투기과열지구에서 관리처분계획인가 후부터는 전매가 금지된다.

 

(2) 임대주택 의무비율이 강화된다.

 

2020년 8월경에 실시된다.

 

수도권의 임대주택 의무비율은 지자체의 추가 비율까지 더하면 최대 30%까지 높아진다.

 

임대아파트 비율이 이렇게 높아지면 재건축 아파트에 있는 초과이익환수제와 유사한 개념의 개발이익환수제라고 볼 수도 있다.

 

 

	현행	개편
서울	최저 10% ~ 최대 15%	최저 10% ~ 최대 20%
경기, 인천	최저 5% ~ 최대 15%	최저 5% ~ 최대 20%
지방	최저 5% ~ 최대 12%	현행 유지
지자체 추가 비율	5%	10%