부동산 관리의 필요성과 부동산 관리 방법 - 직영, 위탁

1. 부동산 관리의 필요성

 

(1) 부동산의 경제적 가치를 보존하기 위해서

 

건물 관리를 방치하는 경우 건물의 내외장이 부식되거나 시간이 경과되면서 자연 훼손되어 급격한 노후화를 초래합니다.

 

계속적으로 관리하지 않으면 기능이 저하되거나 상실되어 그 효율성이 현저히 떨어지며, 경제적 손실로 이어집니다.

 

따라서 각종 설비의 효율성을 유지하기 위해 관리가 절대적으로 필요합니다.

 

 

(2) 건물의 내용연수 연장을 위해서

 

시설 관리가 제대로 된 경우 현대건축공학이 인정하는 물리적 내용연수나 경제적 내용연수를 정해진 범위보다 훨씬 더 연장해 건물 경영 관리의 목적을 달성할 수 있습니다.

 

 

 

(3) 공동으로 사용하는 집합건물 문제점 해결을 위해서

 

수 많은 사람이 한 건물에 존재하기 때문에 난방이나 공유 부분의 청소, 전기, 시설, 보안 등을 개개인의 구분소유자가 관리한다면 엄청난 비용이 발생될 뿐만 아니라 기능적으로도 어려움이 따르므로 공동 관리가 될 수 밖에 없습니다.

 

또한 단일 건물에 수많은 입주자가 상주하기 때문에 크고 작은 이해와 충돌이 발생합니다.

 

 

(4) 경영을 통한 가치상승을 위해서

 

경제적 관리, 법률적 관리, 기술적 관리를 병행하는 종합적인 경영 관리를 해야만 수익목표를 달성할 수 있습니다.

 

 

(5) 인명보호 및 국가재산의 보호를 위해서

 

우리의 귀중한 인명과 재산을 보호하기 위해서는 건물의 각 분야에서 체계적인 순찰과 점검, 정기적인 보수, 출입자에 관한 보안 관리, 입주자의 사후 관리, 문제설비의 사전교체, 정기적인 교육프로그램 실시 등 다양한 노력이 필요합니다.

 

 

 

2. 건물의 운영 방식 및 장단점

 

(1) 직접 관리

 

구분소유자가 단독 또는 관리요원을 고용해 직접 관리하는 방식입니다.

 

- 장점

 

입주자에 대한 최대한의 서비스를 제공할 수 있습니다.

 

소유자의 지시 및 통제 권한이 강합니다.

 

종횡의 연락이 신속하고, 보안 관리 및 보수 관리가 효율적입니다.

 

기밀유지와 보안 관리가 양호합니다.

 

양호한 환경보전이 가능합니다.

 

관리요원들의 시설물에 대한 애호 정신이 높습니다.

 

 

- 단점

 

업무가 타성에 젖기 쉽고, 적극성이 결여되어 있습니다.

 

관리의 전문성이 부족할 경우가 많습니다.

 

개혁이 곤란합니다.

 

인건비가 불합리하게 높아집니다.

 

임료의 경정, 수납이 불합리하게 됩니다.

 

(2) 위탁 관리

 

구분소유자가 관리하지 않고 대행업체 등에 위탁 관리하는 방식입니다.

 

위탁수수료만 부과하는 위탁 관리와 관리 전체를 위임하는 도급 관리가 있습니다.

 

 

- 장점

 

구분소유자가 본업에 집중할 수 있습니다.

 

급여체계나 노무가 단순화됩니다.

 

관리업무의 매너리즘화가 방지됩니다.

 

전문업자를 활용하면서 합리적인 빌딩 관리를 할 수 있습니다.

 

 

- 단점

 

관리사 또는 전문 관리회사의 신뢰도에 문제가 있을 수 있습니다.

 

전문 관리회사 관리요원 등의 인사이동이 잦을 수 있습니다.

 

빌딩 내 기밀유지 및 보안이 불안전합니다.

 

관리요원들의 빌딩 설비에 대한 애호 정신이 낮습니다.

 

각 부분의 종합적인 관리가 용이하지 않습니다.

 

 

출처 : 부동산 관리도 경영의 시대 - 이헌 저