부동산 투자시 고려해야 할 점 - 빌라, 상가, 오피스텔

이번 글에서는 빌라, 상가등을 투자할때 고려해야할 부분과 특징에 대해 알아 보겠습니다.


1. 빌라

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빌라는 기본적으로 임대수익률을 따짐과 동시에 대지면적지분 재개발 가능성을 미래옵션가치로 놓고 고민해야 한다.

빌라의 장점은 2~3인 가구가 저렴하게 거주할 수 있으며, 임대수익을 올리기 쉬운 것들이 있다.

단점은 대부분의 경우 환금성과 대출 담보능력이 많이 떨어지며, 편의시설이 매우 부족하고, 방범에 취약하고, 부실공사로 인해 유지보수비가 많이 들어가고, 주거환경이 취약한다는 것이다.

즉, 빌라의 가격이 싼 상품에는 분명히 그럴 만한 이유가 있다.

대규모 아파트는 경험이 많은 대형 건설사에서 짓는 경우가 많지만, 대부분의 빌라는 다소 유명세가 떨어지는 소규모 건설사가 짓는다.

따라서 구조, 안전성, 편의성, 소음, 냄새 등 전반적인 퀄리티가 많이 떨어지는 편이다.


빌라 투자시에는 건설 경험이 풍부한 건설회사가 시공한 것인지, 주차장 등 편의시설이 어느 정도 구비되어 있는지, 주거 환경이나 소음 방지, 일조량 등이 뒷받침되어 있는지, 대중교통의 접근성이 어떠한지, 인근 지역의 아파트 및 빌라에 대한 수요-공급은 어떠한지 등을 두루 점검해봐야 한다.


가장 중요한 것으로 빌라는 상당 기간 장기투자를 각오하고 투자해야 하며, 잘 팔리지 않는 최악의 경우를 대비해서 적정 임대수익률을 기본으로 고려하고 대지면적지분을 기반으로 한 재개발 가능성을 미래의 추가적인 옵션가치로 놓는 것이 바람직하다.

2. 상가

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상가 투자시의 포인트는 수익성이다.

노점상이 약간은 있는 상가가 대체로 수익성 면에서 유리한 편이다.
노점상이 너무 없다는 것은 적정 규모의 유동 인구가 부족한 것이 아닌지 유심히 살펴봐야 한다.

노점상이 너무 많으면 주차와 통행에 방해가 되기도 한다.


권리금이 있는 상가가 대체로 수익성 면에서 유리한 편이다.

하지만 인근 지역을 두루 살펴보고 그 권리금이 적정 수준인지, 새로운 상가 공급이 없는지도 잘 확인해야 한다.

주변 상가의 특성에 맞지 않는 동떨어진 업종은 불리한 편이기 때문에 그 지역의 대세를 잘 따라야 한다.

병원과 약국이 가득한 상가에는 건강보조기구나 의료기구 판매용 매장이 적합할 것이다.


대체로 퇴근길에 사람이 몰리는 동선에 위치한 상가가 출근길 상가보다 유리한 편이다.
객단가와 소비 시간에 있어서 퇴근길이 압도적이기 때문이다.

 

 

상가 투자를 결정할 때는 반드시 시장조사를 해야 한다.
상가가 들어서는 주변 상권의 상황이 어떤지 직접 가보고 유동인구가 많은지 체크해 봐야 한다.

낮과 밤, 주중과 주말의 편차가 어느 정도인지도 각각 시간대, 요일 별로 방문해서 수요자들이 어떻게 바뀌고 소비가 이루어지는지 확인해보자.