수익형 부동산

'제주 부동산 제대로 알고 투자하라'에 실려 있는 '수익형 부동산' 관련 내용이 좋은 내용이 많아서 소개하고자 한다.

 

 

수익형 숙박시설

 

1. 수익형 숙박시설이란?

 

부동산을 개인이 분양받고, 이를 운영사가 운영하면서 나온 수익을 분양받은 사람들에게 돌려주는 방식을 말한다.

 

수익형 부동산은 운영 수입을 얻으면서 향후 부동산 가격이 오르면 가산 가치까지 상승하는 아주 이상적인 상품으로 보인다.

 

대표적으로 수익형 숙박시설이 있고, 일명 분양형 호텔이라고도 한다.

 

 

(1) 수익형 숙박시설의 구조

 

투자자는 시행사로부터 객실을 분양받는 사람이다.

투자자는 그 대가로 분양 대금을 지급한다.

시행사는 호텔 운영사에 위탁 운영 의뢰를 하고, 투자자와 운영사 간 위탁 계약 체결을 알선한다.

운영사는 운영비용을 제외한 수익금을 분배한다.

 

 

2. 수익은 얼마나 발생할까?

 

수익형 숙박시설은 수익이 생각만큼 발생하지 않는다.

 

시행사는 많은 수익을 올리고, 금융기관도 프로젝트 파이낸싱을 통해 이익을 본다.

하지만, 투자자들은 약속된 수익률을 보장받지 못한 채 대출금 이자만 매월 꼬박꼬박 내는 경우가 많다.

 

경매 낙찰가율도 감정가격의 26% 수준이다.

입찰자가 나타나지 않아 3~4회 유찰되고서야 낙찰됐다는 뜻이다.

 

호텔은 보통 5년이 지나면 리모델링을 해야 하고, 이 비용은 운영사가 부담하는 것이 아니라 객실의 주인인 투자자들이 부담해야 한다.

이런 특성 때문에 입찰자가 나타나지 않는 것이다.

 

 

3. 결론

 

수익형 숙박시설은 투자가치가 매우 낮은 부동산이다.

 

편하게 앉아서 수익을 낼 수 있다는 식으로 판매되는 부동산 분양 사무실에 관심을 두지 말자.

 

발을 들여놓더라도 계약서의 내용을 꼼꼼히 읽어 봐야 한다.

그리고 분양 도우미들이 하는 말과 계약서의 내용이 다른 경우에는 계약서를 수정해 달라고 요청해야 한다.

계약서를 수정하려면 대표자의 인감이 있어야 하는데 이런 요구를 수용하는 도우미들은 거의 없다.

이게 수용되지 않으면 바로 일어서서 나오면 된다.

 

그래도 필요해서 분양받는 사람도 있다.

그런데 견본주택과 실제 건축된 모습은 달라도 한참 다를 수 있다.

따라서, 견본주택에 사용된 자재가 그대로 사용되는지 나중에 확인하기 위해 모두 사진으로 촬영해 둬야 한다.

 

견본주택에 설치된 침대, 소파, TV, 세탁기 등은 최고급을 쓰지만, 실제 설치되는 제품은 한참 등급이 낮고, 실제로 시공사는 여기서 많은 이익을 본다.

견본주택과 다른 제품이 설치되어 있다면 바로 재설치를 요청하면 된다.

 

수익형 부동산은 투자자들에게 수익을 주지 않는다.

시행사와 금융기관의 배만 불리는 사업일 뿐이다.

그래도 부동산에 투자하고 싶다면 간접투자 상품인 리츠나 부동산 전문 펀드에 가입하는 것이 좋다.

 

리츠를 운용하는 사람들은 전문가가 총집결한 곳이고, 수익성 평가를 보수적으로 한다.

따라서 리츠가 투자하는 수익형 숙박시설이 있다면 이런 곳은 따라가도 괜찮다.