경매 낙찰자 인수 권리 자세히 알려드립니다.

저는 요새 부동산 경매 투자에 관심이 많은 초보 직장인입니다. 비교적 소액으로 내 집 마련을 할 수 있다는 점에서 부동산 경매의 메리트를 느끼고 있습니다. 그런데 경매에서 가장 어려운 것이 저에게는 권리 분석으로 느껴집니다. 이번 글에서는 경매에서 낙찰 받은 사람이 인수해야 하는 권리는 어떤 것들이 있는지 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

1. 낙찰자 인수 권리 – 청구권보전가등기

먼저 청구권보전가등기가 있습니다. 입찰자가 낙찰을 받았어도 가등기권자가 본등기를 이행하면 소유권이 가등기권자에게 넘어갑니다. 그래서 꼭 이를 확인하고 입찰해야 합니다. 법원경매정보 사이트에서 물건 상세검색을 하면 문건송달내역을 확인할 수 있습니다.

 

여기에 담보가등기권자가 채권계산서를 제출했다는 기록이 있으면 대부분 담보가등기로 봅니다. 법원은 가등기권자에게 그 가등기가 담보가등기인지 청구권보전가등기인지 밝히라는 재촉을 해야 합니다. 담보가등기라면 채권을 신고하게 해서 배당에 참여할 수 있도록 하는 제도가 있기 때문입니다.

 

2. 낙찰자 인수 권리 – 가처분등기

가처분 등기는 금전이 아니라 부동산에 청구권을 가진 채권자가 채무자에게 부동산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 하는 등기입니다. 소송이 진행 중이거나 진행될 수 있으니 해당 부동산의 현재 권리 상태가 변경되지 않도록 등기를 하는 것입니다.

 

돈을 받기 위한 권리는 아니므로 선순위 가처분등기는 말소기준권리가 될 수 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 낙찰받은 부동산을 매매하거나 증여하거나 임차권 설정을 하는 등 일체의 처분 행위를 할 수 없습니다.

 

3. 낙찰자 인수 권리 – 유치권

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 대해 받아야 할 돈을 전부 받을 때까지 점유할 수 있는 권리입니다. 경매에서 유치권은 건물을 지어주고 난 뒤 공사대금을 받지 못한 업체가 행사하는 경우가 많습니다.

 

유치권은 대부분 공사업체와 협의해서 문제를 해결 합니다. 유치권은 등기부등본에도 나타나지 않기 때문에 초보가 다루기에는 어려운 물건입니다.

 

 

4. 낙찰자 인수 권리 – 법정지상권

대부분은 토지와 건물의 소유자가 동일하지만 간혹 다른 경우가 있습니다. 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 건물 주인은 토지 이용을 법적으로 보장받게 됩니다. 이를 법정 지상권이라고 합니다.

 

법정지상권이 성립되면 땅주인은 마음대로 건물을 철거할 수 없습니다. 하지만 토지 사용료는 청구할 수 있습니다. 토지를 입찰할 때는 법정지상권이 성립되는 건물인지 꼭 확인해야 합니다.

 

 

5. 낙찰자 인수 권리 – 배당 요구를 하지 않은 선순위 전세권

배당 요구를 하지 않고 말소기준권리보다 선순위인 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해 주어야 합니다. 그래서 보증금을 감안해서 보다 낮은 금액에 입찰해야 합니다.