선순위 후순위 임차인 권리분석 자세히 알려드립니다.

이번 글에서는 부동산 경매를 할 때 알아야 하는 권리 분석에 대해 살펴 보겠습니다. 이번 글에서는 선순위 임차인과 후순위 임차인이 있을 때 권리 분석에 대해 자세히 알아 보겠습니다. 선순위 임차인은 순위가 가장 앞서는 임차인입니다.

 

 

은행은 담보 물건에 경매가 진행될 때 선순위 임차인이 보증금을 돌려달라고 하면 보증금을 은행보다 먼저 받아 갈 수 있는 상황을 고려해서 대출 실행을 합니다. 이렇게 선순위 임차인이 보증금 반환을 요구하는 행위를 경매에서는 배당요구라고 합니다.

 

선순위 임차인이 근저당보다 전입, 확정일자가 빠르면서 배당종기일 내 배당 신청을 했다면 인수 권리가 없습니다. 갑구, 을구 모든 권리가 소멸합니다. 세입자가 배당종기일 내 배당 신청을 했다면 경매 낙찰금에서 보증금을 받고 나가는 형태가 됩니다. 따라서 경매를 참여하는 사람에게 전혀 문제가 안됩니다.

 

 

하지만 세입자가 배당종기일 내 채권 신고를 하지 않았으면 대부분 배당 순위에 밀려 보증금을 물어줘야 하는 권리가 있을 수도 있습니다.

 

법원에서 임차인은 채권 신고를 통해서 배당을 받습니다. 그런데 막상 배당기일에 임차인이 단순한 임대차 계약서만 가지고 와서 배당해 달라고 하면 배당해주지 않습니다. 이유는 바로 법원에서 집을 비워줬다고 증명하는 명도 확인서를 요구하기 때문입니다. 명도 확인서는 소유주인 낙찰자한테 받아야 합니다. 낙찰자의 인감도장 날인과 인감증명서를 첨부한 서류를 받아야 합니다.

 

 

후순위 임차인의 권리분석에 대해 알아보겠습니다. 2순위 임차인은 나중에 경매가 진행되었을 때 은행의 배당금 다음 2순위로 받는 권리입니다. 1순위 은행 배당 이후 배당금이 남으면 받고 아니면 받지 못합니다. 임대인은 대체로 최대한도를 채워서 대출받기 때문에 다음에 경매로 넘어가면 후순위 임차인은 대부분 배당받을 금액이 없거나 적습니다.

 

 

한편 소액 임차인은 선순위, 후순위를 구분하지 않고 법에서 정한 소액보증금 안의 범위에 있고, 대항력의 요건(전입신고, 확정일자, 점유)을 갖춘다면 무조건 배당받게 됩니다. 임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하는 법이고, 거기서 더 약자라고 판단되는 소액 임차인까지 보호하는 법입니다. 소액 임차인은 순위가 몇순위든 관계없이 법에서 정한 조건 금액을 갖춘다면 낙찰금액의 1/2 안의 범위에서 배당이 됩니다.

 

한편 소액임대차보호법은 적용 연도의 구간에 따라서 다르게 금액이 적용됩니다. 임차인이 전입한 날이 아니라 근저당 설정 연도에 맞는 임대차 보호 금액을 적용 합니다.