법정지상권 경매 요건 뜻 자세히 알려드립니다.

안녕하세요. 이번 글에서는 부동산 경매 투자를 하시는 분들게 유용한 정보를 알려 드리고자 합니다. 경매 투자를 하는데 있어서 제일 머리 아픈 것 중 하나가 바로 등기부 등본을 통한 권리 분석입니다. 이번 글에서는 법정 지상권에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다. 먼저 법정지상권이 무엇인지부터 알아 볼까요?

 

1. 법정지상권 – 뜻

지상권은 타인의 토지의 건물이나 공작물이나 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 지상권은 당사자 사이에 계약에 의해서 성립됩니다. 내가 다른 사람과의 계약을 통해서 그 사람의 토지 위에 있는 건물이나 공장물, 수목을 소유하기 위해서 타인의 토지를 직접 사용할 수 있는 권리를 얻었다면 나에게 지상권이 있는 것입니다.

 

한편, 법정지상권은 소유자와 지상권자가 지상권 설정을 하지 않았더라도 일정 요건에 맞으면 법적으로 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 구체적인 법정지상권의 성립 요건은 어떻게 되는 걸까요?

 

2. 법정지상권 – 성립요건

먼저 근저당권 설정 당시, 토지에는 반드시 건물이 있어야 합니다. 이때 건물은 등기된 건물이든 미등기 건물이든 상관 없습니다. 두 번째로 근저당권 설정 당시에 토지소유자와 건물 소유자가 같아야 합니다.

 

세 번째로 토지 또는 건물에 근저당권이 설정되어 있어야 합니다. 마지막으로 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 이 네 가지 요건을 모두 만족해야 법정지상권은 성립하게 됩니다. 좀 어려운 내용이기는 한데요. 쉽게 알아 보도록 하겠습니다.

 

법정지상권

 

 

경매로 건물의 소유자와 그 토지 소유자가 달라지게 되어 건물 소유자가 그 건물의 이용을 위한 법정지상권을 취득한 경우 토지 소유자는 건물을 점유하는 자에 대해서 그 건물로부터 퇴거를 구할 수 없다는 것이 대법원의 판례입니다.

 

법정지상권이 성립 된다면 지상물의 종류에 따라 30년간은 법으로 보장 받을 수 있습니다.

 

3. 법정지상권 – 경매

일반적으로 법정지상권이 경매 물건에 등장하면 투자자들이 피하는 경우가 많습니다. 대표적으로 공유지분이 그렇습니다. 소유자가 여러 명이고, 한 사람의 지분에 대해서만 경매가 붙여진 물건이 있습니다.

 

그런데 공유지분의 경우에는 법정지상권은 성립할 수 없다는 판례가 있습니다. 이 부분을 적극 활용하면 공유지분이 경매 물건에 나와도 투자해볼 수 있겠죠?

 

법정지상권

 

한편 미등기 건물도 많이 나옵니다. 미등기 건물은 법정지상권이 인정되지 않는 경우가 더 많다고 합니다. 단 원시취득의 경우 미등기 건물이라도 인정이 됩니다. 원시취득은 처음으로 그 건물을 지은 사람을 소유권 취득한 것으로 보는 것입니다.

 

법정지상권이 인정 되더라도 사용료를 받으면 되기 때문에 상관 없습니다. 지료는 감정을 통해 산정하고 감정가에 맞추어 30년간 지상권을 가진 사용자에게 요청할 수 있습니다. 만약 지료 협의가 안 되면 법원에서 결정을 해줍니다. 일반적으로 지료는 감정가의 5% 수준에서 결정되고 있습니다.