요즘 저는 부동산 경매 투자 공부를 열심히 하고 있습니다. 그래서 시험 삼아 여러 물건들의 등기부 등본을 찾아보고 권리 관계를 분석하는 것을 놀이?처럼 하고 있는데요. 대부분의 물건은 쉬운 권리들만 있는데 최근에 어려워 보이는 용어가 보이더라구요. 바로 선순위 가등기가 그것이었습니다.
이번 글에서는 경매 투자를 하는 분들에게 도움이 될만한 선순위 가등기 관련 내용을 자세히 알아 보도록 하겠습니다.
1. 가등기란
가등기에는 두가지 종류가 있습니다. 첫째로 채권보전을 위한 담보가등기가 있고 둘째로 매매계약 즉, 소유권 보전을 위한 소유권이전청구권가등기가 그것입니다. 그런데 등기부에는 서로 다른 두 종류의 가등기가 동일하게 소유권이전청구권가등기로 표시됩니다.
2. 선순위 가등기
경매 물건에 선순위 가등기가 있으면, 유찰되기 일쑤입니다. 기준권리(근저당권)보다 앞선 선순위 가등기는 원칙적으로 매수인이 인수해야 하기 때문입니다. 하지만 선순위 가등기가 담보가등기인 경우, 그 자체가 기준권리가 되기 때문에 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.
담보가등기는 경매로 소멸됩니다. 가등기권자가 임의경매를 신청했거나, 배당요구를 한 경우에는 담보가등기로 봅니다. 그리고 선순위 가등기가 소유권이전청구권가등기인 경우에도 제척기간 10년이 지나면, 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.
매수인은 소유권에 기한 방해배제청구권을 갖게 되며, 제척기간이 지난 가등기권자에 대해 본등기 청구권의 소멸시효를 주장할 수 있기 때문입니다. 단, 선순위 가등기가 제척기간 10년이 지났다고 해서 무조건 소멸되는 것은 아닙니다!
매매계약 기간이 10년 이상인 경우에는 소멸되지 않습니다. 그리고 가등기권자가 경매 물건으로 나온 아파트를 점유하고 있는 경우에는 본등기 청구권의 소멸시효가 중단됩니다. 이 경우 선순위 가등기를 매수인이 인수해야 합니다.
3. 선순위 가등기 – 효력
지금까지 위에서 공부했던 내용을 정리해 보겠습니다. 선순위 가등기권자가 임의경매를 신청했거나 또는 배당 요구를 했다면, 그 가등기가 기준권리가 됩니다. 당연히 그 가등기는 경매로 소멸하게 되며, 매수인이 인수하지 않습니다.
매수인이 인수하지 않는 선순위 가등기는 경매로는 소멸되지 않습니다. 매수인이 별도로 가등기권자를 상대로 소를 제기해서 가등기를 말소시켜야 합니다.
지금까지 가등기란 무엇인지, 선순위 가등기 효력에 대해 자세히 알아 보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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