부동산 경매용어 정리 자세히 알려드립니다.

이번 글에서는 부동산 경매를 하기 위해 알아야 하는 용어들에 대해 정리해 드리려고 합니다. 하나 하나 자세하게 살펴볼까요? 부동산 경매는 법률 용어가 많고 일상생활에서 접하는 용어가 많지 않습니다.

 

 

먼저, 부동산 임의경매가 무엇일까요? 부동산 경매는 돈을 받아야 할 사람이 민사집행법에서 정한 절차를 거쳐 낙찰자가 낸 돈을 법원으로부터 받는 것입니다. 은행에서 돈을 빌려주는 근저당에 의해서 집행되는 부동산 임의경매가 법원에서 집행하는 경매의 대부분을 차지합니다.

 

은행에서 대출해준 돈을 돌려받지 못하면 진행하는 절차가 바로 부동산 임의경매입니다. 채무자가 변제 능력을 상실했을 때 진행하며 주택 담보대출처럼 만기일이 한참 남아 있어도 이자를 내지 않으면 2개월 정도까지 이자 납부를 기다려주고 통상 3개월부터는 경매 예고와 함께 경매 절차를 진행합니다.

 

 

부동산 강제경매는 대부분 집행권원으로 진행되는 경매입니다. 집행권원은 소송을 통해서 확정 판결을 받았을 때 발생하는 것입니다. 그래서 부동산 강제 경매는 임의경매와 다르게 근저당이 아닌 확정 판결을 원인으로 발생하는 경매입니다.

 

부동산 공매는 한국자산관리공사 캠코에서 운영하는 온비드 시스템에 가입하고 입찰을 진행하면 됩니다. 경매처럼 현장에 가지 않아도 전자로 입찰할 수 있다는 것이 장점입니다. 부동산을 입찰하고 낙찰되면 점유자에게 부동산을 인도해달라고 하는 인도명령 신청 절차가 없는 것이 특징입니다. 공매는 짧으면 일주일 뒤에 다음 회차가 돌아온다는 점과 대부분 1회 유찰 시 10%씩 유찰된 가격으로 진행된다는 것이 특징입니다.

 

 

대항력은 낙찰자에게 보증금 등을 청구할 수 있는 권리입니다. 임차인은 낙찰자에게 소액 임차인의 권리와 우선변제권자의 권리를 행사할 수 있습니다. 이것을 대항력이라고 합니다.

 

우선 변제권은 임차인이 대항력과 함께 행사할 수 있는 권리입니다. 법원에 배당을 요구할 수 있는 권리로 확정일자가 있어야 합니다.

 

 

확정일자는 서류에 날짜가 생성된 정부의 확인 도장을 받는 일입니다. 임차인이 임차 부동산을 점유할 때 국가에 그 임대차 계약서 서류를 제출하고 국가 전산상, 서류상 확정일자를 받습니다.

 

배당요구는 돈을 달라고 요구하는 행위입니다. 등기부 을구에 근저당권자가 통상적입니다. 경매는 채무자의 담보물을 돈으로 환원해서 채권자에게 나누어주는 행위입니다. 그러면 채권자는 자신의 권리를 행사, 즉 채무 상환을 요구해야 하는데 이를 배당요구라고 합니다.

 

 

토지의 지분 일부가 경매로 나올 경우 나머지 지분을 가진 지분권자에게 우선 매입의 기회를 주는 절차를 공유자 우선 매수 신고라고 합니다. 경매를 통해 낙찰자가 결정되어도 경매되지 않은 나머지 토지의 지분권 소유자가 낙찰자가 입찰한 가격으로 매입하겠다고 신고하면 낙찰자가 공유자에게 그 권리를 넘겨줘야 합니다.