미국 부동산 투자 방법 자세히 알려드립니다.

안녕하세요. 요새 다양한 투자 수단에 대해 공부를 하고 있고 그러다 최근에 ‘미국 부동산 투자 바이블’이라는 책을 읽게 되었습니다. 이 책은 해외 부동산 서비스를 실제로 제공하고 있는 저자 분들이 쓰신 책이다 보니 실제 한국인이 어떻게 미국 부동산에 투자할 수 있는지 구체적인 방법이 제시되어 있었습니다. 이번 글에서는 미국 부동산 투자 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

1. 미국 부동산 투자 방법

먼저, 미국 법인을 설립해야 합니다. 미국 법인 설립절차에 있어서는 LLC가 간편한데 LLC는 1인으로도 설립이 가능합니다. 보통은 전문가와 협업을 하는 것이 좋습니다. 자금의 송금 단계부터 현지 법인 설립 진행과 세금 및 회계 처리, 한국에서 사후관리까지 일괄적인 원스탑 서비스가 가능한 업체를 선정하는 것이 좋습니다.

 

법인 설립을 했다면 이제 미국의 은행 계좌를 열어야 합니다. 법인 설립하면서 협업한 전문가의 도움을 받으면 계좌 설립도 도움을 받을 수 있습니다. 보통 현지 대리인이 도움을 주게 됩니다.

 

미국 부동산 투자

 

다음으로 어떤 매물을 살지 결정해야 합니다. 개략적인 매물의 형태(타운하우스, 콘도, 싱글 하우스 등)와 액수를 정해 놓아야 다음 절차인 송금 시에 얼마를 신고하고 송금할지 정할 수 있습니다. 보통은 모기지론을 진행하는 경우가 대부분입니다.

계좌가 열리고 매물 형태가 결정 되었으면 이제 국내에서 송금을 할 수 있습니다. 거래외국환은행 지정 신청서, 사업계획서, 해외직접투자신고서, 주민등록등본, 국세납세증명서를 준비해서 은행에 방문해야 합니다. 보통 외국인들이 투자할 수 있는 최소 다운페이먼트 비율은 30~35% 정도입니다. 그리고 에스크로 진행 비용 +예비 비용은 매매가의 1.3~1.8% 정도가 발생합니다.

 

 

필요한 금액이 계좌로 잘 들어갔다면 이제 매물이 나왔을때 즉시 오퍼를 넣을 수 있습니다. pre-approval은 내가 구매하고자 하는 매물에 대해 어느 정도 대출이 나올지, 이율과 대출 조건은 얼마나 될지 미리 확인해보는 절차입니다. 대부분 pre-approval 단계에서 안내받은 조건과 이율이 그대로 연결됩니다. 이 과정에서 모기지 브로커의 역할이 아주 중요합니다.

융자 조건을 미리 준비해야 다른 구매자들에게 밀리지 않을 수 있습니다. 집을 판매하는 입장에서는 가능한 적은 리스크를 지려 하므로, 돈을 융통하는 상대방의 자금이 얼마나 안전한지 증빙을 요구할 때가 있습니다.

 

 

2. 미국 부동산 투자 - 가이드

다음으로 리얼터를 구해야 합니다. 한국에 거주중인 투자자의 경우 미국에 있는 매물을 직접 보기가 힘들기 때문에, 오로지 신뢰에 기반해서 업무를 진행해야 합니다. 보통 질로우나 레드핀에서 매물을 볼 수 있지만 우량한 매물을 잡기 위해서는 능력있는 리얼터에게 일을 맡기는 것이 좋습니다.

 

미국 부동산 투자

 

실거주용 집을 찾고 있으면 직접 오픈 하우스를 방문하는 것이 좋습니다. 판매자는 약간 아쉬운 오퍼들을 취합해서 카운터 오퍼를 구매자에게 전달합니다. 협의가 끝나고 오퍼가 수락되면, 에스크로가 드디어 시작됩니다. 미국 부동산 거래 시에는 에스크로가 필수적입니다.

 

 

신뢰할 수 있는 제 3자의 중개 회사가 양측의 거래 과정을 조율하면서 오픈부터 클로징 단계까지 주관하는 것입니다. 대략 한 달에서 한 달 반 정도가 소요됩니다. 모든 절차가 마무리될 때까지 판매자는 대금을 받을 수 없습니다. 한국의 안전거래를 생각하시면 될 것 같습니다.

 

에스크로가 오픈되면 계약금을 선입금 합니다. 한국 부동산 거래에서의 보증금, 계약금과 동일 선상에 있습니다. 보통 매매 가격의 1~3%를 보내게 됩니다. 계약금 입금까지 완료 되었다면 이제 판매자는 구매자에게 디스클로저를 공개합니다. 판매자만 알고 있던 상세 정보들을 공개하는 것입니다. 과거에 훼손된 이력이 있는지, 또는 시세에 영향을 줄 만한 정보들을 반드시 이 디스클로저 단계에서 공개해야 합니다.

 

 

다음으로는 집을 꼼꼼하게 들여다보는 단계입니다. 전문 홈 인스펙터가 작업을 진행하며 주택의 외벽, 지붕, 배수가 되는 홈통 등과 더불어 내부의 두꺼비집, 중대한 하자 보수 등을 모두 찾아냅니다. 비용은 대략적으로 350~750 달러 사이에서 형성되어 있습니다. 홈 인스펙션 자료를 토대로 구매자는 판매자에게 정식으로 수리를 요청할 수 있습니다.

 

미국 집을 구매할 때 빼놓을 수 없는 과정이 바로 터마이트 인스펙션 단계입니다. 터마이트는 흰개미를 말하는데 미국은 목조 주택이 많아서 흰개미에 의한 피해가 아주 빈번합니다. 보통 집주인이 진행하는 단계입니다.

 

미국 부동산 투자

 

어프레이절은 구매하려는 주택에 대해 공인감정사가 가치를 평가하는 단계입니다. 주택 감정은 모기지론을 받기 위한 필수 절차이며, 보통 에스크로 오픈 후에 시작하고 늦으면 인스펙션 후에 감정가가 나오기도 합니다. 보통 1주일 정도 소요됩니다.

 

요청했던 수리가 완료되면 약속했던 대로 잘 고쳐졌는지, 처음 인스펙션한 것과 달라진 점이 있는지 구매자가 마지막으로 확인해야 합니다. 이 단계를 바로 파이널 인스펙션이라고 합니다. 파이널 인스펙션이 끝나고 은행의 융자 승인 서류가 에스크로 회사에 도착하면 다운페이먼트 할 돈을 에스크로 회사에 송금합니다.

 

송금이 완료되면 에스크로 회사에서 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 오전에 신청하면 오후에 처리가 될 정도로 빠르게 완료됩니다. 소유권이 넘어가면 매매 과정을 마무리하는 에스크로 클로징을 하게 됩니다. 구매자와 집주인이 클로징 일정을 조율하고 클로징 비용으로는 보험비, 변호사비, 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.