도시개발사업 - 환지방식 vs 수용방식

이번 글에서는 개발사업 중 환지 방식과 수용 방식의 차이를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 사업근거

수용 방식은 토지 보상법에 따라 공공사업지구 내의 토지를 시행자가 보상 또는 수용해 사업을 시행하는 방식입니다.

환지 방식은 토지 보상법을 적용하지 않고 도시개발법을 적용해서 지구 내 토지 소유자에게 정리 후 새롭게 조성된 토지로 되돌려 받는 방식입니다.

 

2. 사업 시행자

수용 방식은 국가, 지자치, LH, 지방공사 등이 사업을 시행하고 환지 방식은 원칙상 토지 소유자 또는 도시개발사업조합이 사업을 시행합니다.

하지만 지자체, LH도 시.도지사의 승인을 받으면 환지 방식으로 사업을 시행할 수 있습니다.

 

3. 사업절차

수용 방식은 토지조서 작성, 사업인정, 손실보상협의, 수용재결의 절차를 거치지만 환지 방식은 환지계획의 작성, 환지공람, 환지계획 인가, 환지예정지 지정, 환지처분 및 청산의 절차를 거칩니다.

도시개발에는 환지와 수용 두가지 방식이 있다.

4. 사업시행 요건

수용 방식은 수용권을 가진 기관이 시행하는 일반적인 공영개발방식으로 택지 등을 집단적으로 조성해서 공급할 필요가 있는 경우에 시행합니다.

환지 방식은 개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 매우 높아서 수용방식으로 사업이 어려운 경우에 주로 시행합니다.

 

환지 방식으로 사업을 하려면 사업지구 내 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 지구 내 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 얻어야 합니다.

 

5. 개발이익 귀속

수용 방식으로 사업을 시행해서 발생하는 개발이익은 개발 부담금을 납부하고 사업 시행자에게 귀속됩니다.

하지만 환지 방식으로 발생한 개발이익은 토지 소유자와 해당 지자체에 귀속되고 시행자는 개발이익을 향유할 수 없습니다.

 

6. 소유권

수용 방식은 개발사업 과정에서 원주민의 토지 소유권이 사업 시행자에게 이전된 후 다시 배분됩니다.

수용 방식에서는 사업 시행자가 일정시점까지 사업대상지의 토지 소유권을 모두 확보하고, 사업이 완료된 이후에 다시 토지 소유권을 이전합니다.

현금 및 채권보상에서는 택지조성 공사가 끝난 이후 일반인에게 분양되어 토지 소유권이 시행자로부터 일반인에게 전환됩니다.

대토보상의 경우는 사업 시행자에서 다시 원토지 소유자로부터 이전됩니다.

 

환지 방식은 개발사업 과정에서 원주민의 토지 소유권이 사업 시행자에게 이전되지 않고 등기상 소유권이 그대로 이전됩니다.

새롭게 조성된 토지로 소유권 변동 없이 그대로 돌려받습니다.