토지 투자 공부 - 부동산개발사업

이번 글에서는 토지개발을 위한 투자시 유의해야 할 점들을 소개해 보도록 하겠습니다.

 

1. 어디에 투자해야 하나요?

지역 선정의 원칙 첫 번째는 도로와 철도망이 신설되거나 확충되어 도심과 접근성(수도권은 강남 접근성)이 좋아지는 지역입니다.

접근성이 좋아지는 지역을 예측할 때 광역교통 2030계획을 참고하면 좋습니다.

 

둘째로 저평가된 지역입니다.

동일한 용도지역의 땅이라도 반드시 저평가된 미래가치가 높은 지역을 선정하는 것이 유리합니다.

토지개발

마지막으로 해당 지역별로 토지의 활용 가치가 있어야 합니다.

토지개발을 목적으로 한다면 반드시 해당 토지가 건물을 지을 수 있는 땅이어야 합니다.

 

2. 어느 타이밍에 토지를 매매해야 하나요?

지가 상승 시기는 통상 발표, 착공, 개통 3단계에 걸쳐 상승합니다.

사업성이 확보되는 발표단계에서는 기대 심리가 상승해서 투기수요가 몰리게 됩니다.

우리는 사업성이 확보될지를 자세히 분석하고 발표 직전단계에서 적극적으로 투자용 토지를 매입해야 합니다.

사업자 선정 후 첫 삽을 뜨는 착공단계에는 개발 심리가 상승해서 또 다른 투기수요가 추가적으로 몰리게 됩니다.

이 시기에 맞춰 부지조성공사를 완료하고 토지를 매도하면 비교적 높은 가격에 보다 쉽게 땅을 팔 수 있습니다.

 

사업 준공일인 개통단계가 다가오면 본격적으로 실수요층이 몰리게 됩니다.

이 시기에는 부지조성공사가 완료된 땅에 건물을 지어 매도하는 것이 효과적이고 원활하게 매수자를 찾을 수 있습니다.

토지개발사업

3. 어떤 땅을 선택해야 하나요?

수요층이 찾을 만한 입지인지?(투자수요, 실수요)

땅 주변은 어떤 시설이 있는지?(공장, 창고시설, 주택가, 상가 등)

원형지 땅인지?, 토목 공사된 땅인지?

개발이 가능한 땅인지?

주변 시세 대비 적정한지?

 

위의 사항들을 반드시 체크해서 투자할 만한 토지를 골라야 합니다.

 

4. 어떻게 만들 것인가?

주택용지, 상가용지, 창고 및 공장용지에 투자해서 부지조성공사만 할 것인지, 건물까지 올릴 것인지를 결정해야 합니다.

땅 주변에는 무엇으로 형성되어 있는지?, 주택지인지? 공장지대인지? 아니면 상가가 형성되어 있는지? 땅 주변의 상황과 맞춰서 개발해야 합니다.

 

미래가치와 토지 이용가치를 반드시 고려해야 합니다.