리모델링 사업 총정리

1. 리모델링 사업이란?

 

15년 이상 경과한 건물의 노후화를 억제하고 기능을 개선하기 위해 대수선하거나 증축하는 것이다.

 

증축면적은 각 세대 주거전용면적의 30% 이내, 주거전용면적 85㎡ 이하는 40% 이내에서 가능하다.

 

기존 건물의 골조를 활용하므로 공사기간이 짧고 비용이 절감된다.

 

 

(1) 대수선

 

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선변경하거나 증설하는 것이다.

 

(2) 세대수 증가형

 

각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 범위에서 기존 세대수의 15% 이내에서 증가하는 방법

 

(3) 수직증축형

 

증축 가능 면적 이내에서 최대 3개 층 이하로 증축하는 방법

 

 

 

 

2. 리모델링 사업은 어떻게 진행 되는가?

 

(1) 조합설립과 안전진단

 

리모델링을 수행하기 위해서는 조합을 설립해야 한다.

전체 구분소유자의 2/3 이상의 동의와 각 동 구분소유자 과반수의 동의가 필요하다.

 

리모델링 조합은 별도의 법인격을 부여받지 못해 제한된 범위의 법률행위만을 할 수 있어 시공사를 선정하여 공동으로 진행하는 경우가 많다.

 

안전진단은 1차와 2차, 두 번에 걸쳐 수행한다.

1차 안전진단은 입주 상태에서 구조안전성과 수직증축 가능 여부를 판단한다.

 

 

(2) 건축심의와 2차 안전진단, 공사 및 입주, 정산

 

건축심의에서 증축 세대수가 30세대 미만이면 건축심의, 안전진단, 행위허가가 필요하고, 30세대 이상은 사업계획승인, 50세대 이상은 도시계획심의 절차가 추가된다.

 

분담금의 내용은 총회의 의결로 반드시 결정해야 주민의 이주 및 2차 안전진단이 가능하다.

 

2차 안전진단은 구조안전에 대해 보다 정밀한 확인으로 1차 안전진단의 적합 여부를 검토한다.

2차 안전진단까지 적합판정을 받으면 리모델링 공사를 시작하고 입주 및 정산을 완료한다.

 

 

3. 리모델링의 장점 및 단점

 

장점은 허용 연한 15년, 안전등급 B 이상으로 재건축 연한 30년, D등급에 비해 쉽고, 사업기간도 2~3년으로 짧다.

 

건축심의로 법적 용적률의 초과 허용도 가능하며, 건폐율, 높이 제한, 일조권의 완화도 가능하다.

 

단점은 내력벽을 철거하지 않는 한 한계가 있다는 것이다.

 

증축범위에도 한계가 있어 수익성에 제한을 받는다.

 

따라서, 리모델링 대상 아파트를 선택할 때에는 우수한 입지를 보다 까다롭게 선별해야 한다.

 

세대별 면적의 변화폭이 작으므로 선호도가 높고 공용면적이 많은 평형을 선택해야만 한다.

기존 단지의 구조가 반듯하고 넓어 리모델링 후에도 부자연스럽지 않은 곳이 좋다.

 

노후도가 심하지 않기에 주민의 동의가 쉽지 않아 사업이 무산될 수도 있다는 것을 유의해야 한다.