재건축 사업 총정리

1. 재건축 사업이란?

 

재건축사업은 기반시설이 양호하지만 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역의 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

 

비교적 깔끔한 아파트나 주택단지에서 진행되며 ‘도시 및 주거환경정비법’에 기반한다.

 

 

 

 

2. 재건축 사업 어떻게 진행될까?

 

(1) 구역 지정, 추진위 설립 및 안전진단

 

건축 후 30년 이상의 주택단지를 대상으로 시장이 기본계획을 수립하고, 구역을 지정하면서 시작된다.

 

전체적인 흐름은 재개발사업과 유사하지만 추진위원회 설립 후 안전진단을 거쳐야만 한다.

 

안전진단은 예비진단과 정밀진단으로 구분되는데, 예비안전진단에서는 지반 상태, 건물 마감 및 균열, 노후화 정도, 주차여건, 일조권 등을 종합적으로 평가한다.

 

예비안전진단의 기준을 충족하면 정밀안전진단을 실시하고 구조안전, 설비성능, 주거환경 및 경제승을 평가하여 A~E등급까지 분류한다.

낮은 등급일수록 재건축에 유리하다.

(E등급은 즉시 재건축 승인 대상)

 

조합이나 투자자 입장에서는 D등급 이하의 판정이 재건축의 가능성을 높여주므로 선호한다.

 

 

 

(2) 조합설립 및 인가

 

조합원은 해당 건축물과 그 부속토지의 소유자만이 가능하다.

재개발 조합원의 자격은 토지와 건축물 각각의 소유자를 인정하고, 지상권자까지 포함하지만 재건축 조합원의 자격은 건축물과 부속토지의 구분소유자만으로 한정한다.

 

조합설립을 위해서는 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적 기준 3/4 이상의 동의가 필요하다.

 

재개발과 달리 조합 가입이 의무가 아니다.

 

 

(3) 시행 및 분양, 정산

 

조합설립인가를 받은 후에는 시행자 선정, 사업시행인가, 분양신청, 관리처분인가, 공사 후 소유권 이전으로 이어진다.

 

재건축은 수용이나 환지가 불가능하고 관리처분만 가능하다.

 

조합에 가입하지 않았거나 관리 처분을 원하지 않는 경우, 구분소유권이 아닌 건축물이나 토지만을 소유한 경우에는 매도청구를 통해 빠져나갈 수 있다.

 

 

 

 

3. 재건축 사업 규제

 

(1) 안전진단 강화

 

기존의 재건축 가능 연한인 30년 기준에 추가하여 구조안전의 비중을 50%로 높이고, 관련 공공기관에서 반드시 적정성 검토를 받아야 하도록 강화되었다.

 

 

(2) 초과이익환수제

 

재건축을 통한 가치 상승의 이익을 불로소득으로 간주하여 과세하는데, 재건축을 억제하는 효과가 크다.

초과이익은 재건축 추진위원회 시점부터 입주 시점까지의 집값 상승분에서 정상주택 가격의 상승분, 공사비, 조합운영비를 제외한 금액이다.

 

 

(3) 분양가상한제도

 

주택의 분양가격을 자율적으로 정하지 않고 토지비와 건축비에 적정이윤을 더한 가격으로 공급해야 하는 제도