재개발 사업

1. 재개발 사업이란?

 

재개발은 주거환경이 낙후된 지역의 모든 건축물을 철거하고 새롭게 기반시설을 갖추어 건축하는 사업

 

도시재생에서 가장 많이 볼 수 있는 사업의 형태이다.

 

 

2. 재개발 사업을 어떻게 진행할까?

 

(1) 정비구역 지정과 추진위 구성

 

중장기적인 기본계획에 의해 정비계획과 구역이 지정되면, 추진위원회를 구성한다.

추진위원회는 조합 설립을 위한 행정 절차를 추진하고, 사업 전반을 관리한다.

추진위원회 과정을 생략하고 조합을 바로 설립할 수도 있다.

 

 

(2) 조합설립

 

조합은 사업에 관련한 행정업무를 수행하고 비용을 관리하며 건축을 계획하고, 시공 업체를 선정하거나 이해관계를 조율하기도 한다.

 

조할설립을 위해서는 토지, 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적 1/2이상의 동의가 필요하다.

 

일단 조합설립이 인가되면 사업에 동의하지 않는 구성원들도 모두 의무적으로 가입해야 한다.

 

 

(3) 사업시행인가

 

조합이 총회의 의결을 거쳐 재개발의 구체적인 계획을 지자체에 제시하고 승인을 받는 단계이다.

 

기반시설, 건물의 규모, 높이, 배치의 계획, 주민이주대책, 세입자대책 등이 포함된다.

 

시행방식은 개발지의 토지를 받는 ‘환지’와 주택을 받는 ‘관리처분’만 가능하며 매도청구는 불가하다.

 

지자체는 전문가로 구성된 심의위원회를 열어 사업시행계획을 검토하고 조율하게 되는데, 이때 조합과 지자체 사이에 갈등이 발생하기도 한다.

 

사업시행인가를 받게 되면 권리 파악을 위한 기초조사와 가치 산정을 위한 감정평가를 하게 된다.

감정평가 결과 보상가격과 추가분담금의 기준이 마련된다.

 

 

(4) 분양신청

 

비례율과 추가분담금, 조합원 분양가격 등의 조건이 정해지면 분양신청을 하게 된다.

분양신청을 하지 않거나, 자격이 미달되거나, 분양 대상에서 제외되면 현금청산의 대상이 되며 보상 협의에 들어간다.

 

 

(5) 관리처분계획과 인가

 

전체 사업의 현황과 살림을 정리하여 철거, 이주, 공사, 일반분양 계획, 비용 및 추가분담금 등을 보다 구체적으로 정하게 된다.

 

추가분담 금액에 따라 이해관계가 달라지므로 갈등이 발생하기도 한다.

 

 

(6) 이주철거, 분양 및 입주, 정산

 

이주철거 단계부터 토지의 사용과 수익이 정지되고 임차권의 권리 조정과 함께 건설업체가 개발을 시작하게 된다.

 

공사가 완료되면 소유권을 이전하고 정산하면서 사업이 종료된다.