초보 투자자가 토지 투자에서 성공하는 법 - (2)

우리나라는 ‘국토기본법’에 따라 국토의 요율적인 이용과 개발 및 보전을 위해 ‘국토종합계획’을 수립해 국토를 관리한다.

 

국토종합계획은 군사에 관한 계획을 제외하면, 우리나라 다른 법령에 최우선해 국토 관리에 대한 최상위 계획이다.

 

국토종합계획에 따라 도종합계획, 수도권정비계획, 지역계획, 부문별계획, 도시.군기본계획, 도시.군관리계획 등을 수립하고 있다.

 

국토도시계획은 국토교통부나 각 지자체 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있으며,

국토도시계획들은 국토를 개발할 지역, 보전할 지역에 대해서 자세히 설명하고 있다.

보전할 지역은 피하고, 개발을 할 지역을 찾아보면 토지 투자 지역의 범위를 좁힐 수 있다.

 

 

제4차 국토종합계획은 ‘개발’이라는 단어가 빠졌다.

국토를 파헤치며 삽질하는 개발은 종료하고, 국토를 닦고 쓸고 관리하는 계획을 수립하겠다는 의미로 받아들이면 된다.

 

이러한 정부의 스탠스는 재개발, 재건축, 도시재생, 산업단지재생 같은 정책에서도 찾아볼 수 있다.

혁신도시 등 신도시를 개발하더라도 기존 도심지 경계부나 내부에 위치했다는 것도 국토를 고쳐 쓰겠다는 스탠스와 일맥상통한다.

 

따라서 시골 논, 밭, 임야를 사는 것이 토지 투자라는 생각을 접고, 대도시 이상의 생활권과 그 경계부를 벗어나지 말아야 한다.

시골을 고집한다면, 국가 국토관리 정책에 정면으로 도전하는 것이다.

 

 

외곽 개발지역에 투자를 하고 싶다면 잘 알고 접근을 해야 한다.

제5차 국토종합계획이 발표되면 관심을 가지고 지켜봐야 한다.

국가균형개발이나 지역별 개발계획에 관심을 가지면 좋다.

국가철도망계획이나 국가도로망종합계획, 그리고 제5차 국토종합계획에 따라 수립되는 시, 군의 도시.군기본계획도 눈여겨보면 좋다.

 

각 시.군의 장기적인 발전방향의 밑그림을 그리는 도시.군 기본계획은 항상 관심을 두어어야 한다.

언제 어디를 어떻게 개발 및 보전할 것인지에 대해서 모두 나와 있기 때문이다.

해당 시.군 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있다.

 

 

 

도시계획 중에서 가장 눈여겨봐야 하는 것은 ‘인구 수용계획’과 ‘인구의 이동 및 배치’

사람이 어디로 모이고 흩어지는 것인가에 대한 결과가 부동산 가격이라고 볼 때 인구이동에 대한 계획은 매우 중요하다.

또한, 그러한 인구이동이 일어나는 이유를 찾아야 하는데, 바로 대규모 개발행위다.

대도시 외곽 경계부에 신도시개발 또는 택지개발, 산업단지개발이 인구 이동을 수반한다.

 

 

 

교통 부분의 최상위 계획인 ‘국가기간교통망계획’을 비롯해 ‘국가철도망계획’, ‘국가도로종합계획’ 등을 활용할 수 있다.

더불어 각 광역지방자치단체별 철도망구축계획이나 도로망구축계획에서 투자처를 찾을 수 있다.

 

교통시설이 추가로 확충되면 종전에 비해 해당 지역의 접근성이 높아지게 되고, 자연히 접근성이 좋아지면 인구와 기업이 집중되는 현상이 나타난다.

그 결과 해당 지역 토지의 가격은 상승하게 된다.