남의 집을 빌려서 쉐어하우스 사업을 할 수 있다고?(전대)

자가가 아닌 남의 주택을 전세계약 후 쉐어하우스로 운영할 수 있다.

(월세계약을 체결해서도 가능하다.)

 

집주인이 아니어도 집을 사용할 권리가 있다면 쉐어하우스를 운영할 수 있다.

 

하지만 집을 쉐어하우스로 운영해도 괜찮다고 임대인에게 동의를 받아야 한다.

임대인의 동의를 받지 않는 경우 문제가 될 수 있다.

 

1. 전대

 

전대는 임차한 부동산을 다시 다른 사람에게 임차해 제공하는 행위를 의미한다.

 

일반적으로 ‘재임대’라고 표현하기도 한다.

 

기존 주택을 전세계약 후 쉐어하우스 입주자를 모집하는 방식이 바로 ‘전대’에 해당한다.

 

 

 

2. 전대의 장점

 

(1) 초기 투자 비용이 적다.

 

쉐어하우스 운영을 하려면 집이 필요한데, 집을 소유하기 위한 금액이 너무 크다.

 

서울에서는 대출을 일부 받는다 하더라도 쉽지 않은 금액이다.

 

전대 방식을 활용하면 1~2억 원이면 입주자가 10명 이상이 거주할 수 있는 집을 구할 수 있다.

 

보증금과 시설 비용 정도로 충분히 시작할 수 있다.

 

 

(2) 철수하기가 용이하다.

 

쉐어하우스 운영을 접어야 할 수 있는데, 이때 전대 형식으로 쉐어하우스를 진행하고 있다면 철수하기가 용이하다.

 

살고 있는 입주자분들과 협의해서 퇴실 일정을 잡고, 임대차계약 관계를 종료하면 된다.

 

임차보증금 또한 회수가 쉽다.

 

 

(3) 임대 수익률이 높다.

 

초기 투입 비용 대비 임대 수익률이 정말 높다.

 

기존 임대 시장의 경우 투입 금액 대비 연 4% 내외가 일반적이다.

 

하지만 전대 방식으로 쉐어하우스를 운영하는 경우 임대 보증금과 인테리어, 가전. 가구 등 생활용품 구입 비용만 있으면 된다.

 

이 경우 투입 비용 대비 임대 수익률이 연 10~30%까지 나온다.

 

 

2. 전대의 단점

 

(1) 임대인 리스크

 

전대 방식은 임대인이 동의해줘야만 가능하다.

 

대부분의 임대인들은 전대차에 대한 동의를 잘 안해준다.

따라서 집을 구하는 데 어려움이 생길 수 있다.

 

임대인이 동의한다 해도 문제가 있을 수 있다.

임대인이 자신의 집에서 쉐어하우스를 한다는 점을 악용할 수 있다.

 

임대차계약의 종료일이 다가올 때마다 임대인이 계약 조건을 바꿀 수 있다.

 

가령 월세금을 의도적으로 올릴 수 있다.

임차인은 그 집에서 쉐어하우스를 계속하려면 어쩔 수 없이 불리한 조건에도 계약을 연장해야 한다.

 

따라서 전세 등의 방식으로 집을 구할때는 임대차계약을 장기간으로 적용하는 것이 매우 중요하다.

 

 

(2) 입주자 모집 문제

 

쉐어하우스에 입주하고자 하는 입주 희망자 중 일부는 전대 방식의 쉐어하우스 입주를 꺼리는 경우가 있다.

 

집주인과 계약한 임차인이 재임대하는 경우, 문제가 있는 집이라고 생각하거나 전대 방식이 법적으로 문제가 없다는 것을 잘 모르는 분들도 있다.

 

전대 방식을 부담스러워하는 입주 희망자들에게 더 많은 설명과 이해를 시켜야만 한다.

 

 

출처 : 김 과장도 돈 버는 셰어하우스 - 김신홍 저 , 매일경제신문사