고시원 창업 진입장벽 자세히 알려드립니다.

이번 글에서는 고시원 창업이 왜 신규 진입이 어려운지 알아 보도록 하겠습니다. 법적인 문제 때문인데 구체적으로 어떤 문제가 있는 걸까요?

 

 

건축법에서 고시원은 제2종 근린생활시설에 속합니다. 제2종 근린생활시설은 취미생활이나 편의 생활 관련 시설로 공연장(극장, 영화관 등), 종교집회장(교회, 성당, 사찰), 학원, 독서실, 기원, 볼링장, 노래연습장, 다중생활시설(고시원) 등이 여기에 속합니다.

 

2011년 국토부의 고시에 따르면 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터(약 150평) 미만일 것으로 제한하고 있습니다.

 

 

그런데 2021년 6월, 건축법 시행령이 개정 되었습니다. 고시원 방의 최소 면적 제한과 창문 설치 의무화를 명시 하였습니다. 서울시의 경우 2022년 7월부터 신축, 증축하는 모든 고시원에 적용 하였습니다. 화장실이 없는 방은 7제곱미터(약 2평) 이상, 화장실이 있는 방은 9제곱미터(약 3평) 이상입니다. 또한 창문(외창)을 반드시 설치해야 합니다.

 

이러한 두 가지 기준을 적용해서 서울에서 화장실을 갖춘 원룸형 고시원을 신축한다면, 주방이나 세탁실 등 공용면적을 제외하고 방은 32~33개 정도 밖에 만들 수 없게 됩니다. 방 개수가 줄어들어 과거에 비해 수익성이 떨어지다 보니까 고시원 신축은 드물 수 밖에 없는 것입니다.

 

 

실제로 거래되는 고시원 거의 모두가 새로운 법의 규정을 적용 받기 전에 건축된 것들입니다. 따라서 고시원은 신규 진입이 어려울 수 밖에 없습니다. 한편 고시원 창업은 비교적 크지 않은 투자 금액으로 가능합니다. 투자를 결정하는 데 있어서 가장 먼저 소요되는 비용으로는 권리금을 빼놓을 수 없습니다.

 

서울을 제외한 수도권의 올 원룸형 고시텔을 기준으로 방 30 ~ 35개 정도로 구성된 고시원은 1억 후반에서 2억 초반의 투자 금액이 필요합니다. 반면에 미니룸이나 샤워룸, 혼합룸 같은 경우 1억 미만의 매물도 다수 있습니다. 이정도 권리금 투자로 연간 세전 수익률은 보통 20~30% 정도입니다.

 

한편 고시원을 창업한 후 3개월 정도가 지나면 나름의 운영에 대한 루틴이 잡히면서 일주일에 2~3일 정도만 출근하더라도 고시원 운영에 문제가 생기지 않도록 할 수 있습니다. 거의 무인점포로도 운영할 수 있다고 합니다.