수도권 부동산 전망 - 광명, 평촌

이승훈 부동산 연구소에서 나온 '10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다'를 읽고 있다.

 

이승훈 소장님이 쓰신 책을 매년 잘 읽고 있다.

 

이번 책도 수도권 아파트 투자에 관한 전망이 담겨 있어 공부를 할겸 읽어 보았다.

 

그 중 '광명', '평촌'에 관한 전망이 자세히 나와 있어 따로 정리해 보았다. 

 

 

 

1. 광명시

 

광명 구도심이 광명의 진짜 가치

광명시청 부근의 광명 구도심은 구로G밸리, 가산G밸리와 인접하고 서울과 연졉되어 있다.

 

가산과 구로의 개발이 아직 남아 있기에 수요는 더욱 늘어날 것이고, 신안산선 개통과 신도림역의 가격 상승, 구로차량기지 이전 등 인접한 구로구와 금천구의 가격 상승이 심상치 않다.

 

광명은 대규모 개발지인 광명재정비촉진지구와 1980년대 중반의 철산주공아파트들이 재개발과 재건축을 진행하고 있다.

 

향후 신도시급의 새 아파트 주거벨트가 형성될 것이다.

 

광명뉴타운과 철산주공이 어느 정도 진행되면 1990년대생인 하안주공아파트도 대기다.

 

광명은 공사 중인 아파트가 많다.

대부분 규모가 큰 아파트들이므로 실제 이들이 입주하는 시점에는 가격이 많이 뛰어서 광명의 평균 가격을 상승시킬 것이다.

 

광명의 장점은 입지다.

서울과 맞닿아 있고, 맞닿은 곳이 가산과 구로의 국가산업단지로 일자리가 풍부한 곳이다.

 

구로구와 금천구에 대규모로 아파트를 공급할 여력이 없다.

이 수요를 대부분 광명시가 흡수할 것이다.

 

광명은 대규모 개발로 인한 가치 상승과 수요 부족이 공존하는 지역이다.

 

 

 

 

2. 평촌 신도시

 

평촌은 대한민국의 1기 신도시 5곳 중 하나

 

1기 신도시 중 최고는 분당이고 그 다음으로 평가받는 곳이 평촌이다.

 

평촌신도시의 높은 가격의 원인은 ‘평촌 학원가’다.

평촌 주변의 안양 구도심, 산본, 과천, 의왕, 수원, 안산에 이르기까지 많은 학생들이 전부 평촌 학원가로 학원을 다닌다.

 

판교, 분당을 제외하고는 경기권 1위의 학원가다.

 

평촌 학원가는 규모가 크고 초,중,고교까지 모두 커버가 가능한 학원가다.

학군이 좋아서 오래된 아파트임에도 높은 전세가율을 보이며 매매 가격 또한 하방경직성이 강하다.

 

평촌은 4호선이 지나가는데 서울의 모든 지하철역과 환승이 되기 때문에 서울 접근성이 좋은 편이다.

하지만 노선이 하나 밖에 없기 때문에 인접한 단지를 제외하고는 대부분 비역세권이다.

 

평촌의 중심 상권인 범계역과 학원가의 중간에 자리 잡은 단지들이 인기가 많다.

학생들이 있는 가족 단위가 거주하기 편한 30평대 이상이 주력인 아파트들은 1단지(SK), 9단지(신동아), 8단지(경남), 6단지(두산), 7단지(우성) 등이다.

 

이 중 6단지가 학원가 이용과 중앙공원 접근성이 좋고 초,중,고교 모두 길을 전혀 건너지 않는다는 장점이 있어 선호도가 매우 높다.

 

평촌의 경우 학원가 및 학교 접근성 유무에 따라 가격에 미치는 영향이 크다.

 

평촌의 장점은 전국에서도 손꼽히는 대형 학원가, 서울을 제외한 전국 1위의 임대료를 자랑하는 탑티어 상권 편의성, 평촌 스마트스퀘어라 일컬어지는 첨단산업단지다.

지식산업센터가 즐비한데, 아직 모두 개발된 것이 아니라는 점에서 발전 가능성이 남아 있다.

 

과천과 평촌은 지리적으로 가깝고 연관성이 크다.

과천의 상승은 평촌에도 호재이기 때문에 향후 평촌의 가격 상승도 충분히 기대가 된다.