개발호재가 있거나, 교통망 확장으로 신설역세권이 되는 지역은 토지 가격이 급등한다.
하지만 이러한 개발호재나 교통망의 신설은 계획에서 머물다 사라지는 경우도 많다.
실시계획인가 고시 등 실제 개발사업이 추진되는 지역에 들어가는 것이 보다 안전하다.
발표 전보다 가격이 올라 있겠지만, 시간이 갈수록 더 오른다.
신설역이나 교량이 신설될 때 계획 발표보다는 실시계획인가 또는 실제 공사를 하고 있는 현장을 확인하고 투자를 해도 충분히 수익을 올릴 수 있다!
도심지 내부 대규모 개발 사업지 인근에 오래된 주택을 투자하는 것이 좋다.
오래된 주택은 건물의 가치는 전혀 없고, 토지의 가치만 남아 있다.
죽어도 넓은 시골 땅을 원하거나, 도시지역의 상업지역이나 주거지역을 매입하기에는 자금이 턱없이 부족한 경우에는 ‘자연녹지지역’이나 ‘계획관리지역’을 선택하는 것이 좋다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 지역, 지구 중에서 상업지역이나 주거지역에 비해 상대적으로 저렴하면서 활용도가 높은 용도지역이다.
‘자연녹지지역’은 녹지지역 중 한 가지로, 도시지역 중 외곽지역에 위치하고 있으며, 대부분 비도시지역의 경계선상에 분포하고 있다.
도시의 허파로서의 기능도 유지하지만, 필요한 경우 대규모 개발도 이루어질 수 있는 지역이다.
개인적인 용도로 얼마든지 개발이 가능하다.
대도시 경계부에 위치한 ‘계획관리지역’은 활용도가 높다.
건폐율이 40%로 토지 활용도가 높다.
웬만한 용도의 건축물은 모두 입지가 가능하다.
대도시 경계부에 있는 계획관리지역 투자하는 것이 매우 안정적이다.
토지의 적정가격은 도대체 얼마인가?
토지는 아파트와 달리 시세를 확인하기 어렵다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 들어가도 중요한 정보가 없다.
도로의 접도 여부와 지형, 지세, 이용현황 등의 정보가 없다.
해당 토지가 얼마만큼 도로를 맞물고 있는지에 대해서는 정보가 없다.
같은 조건이라도 도로를 많이 물고 있다면 그 토지의 가치는 상대적으로 높을 것이다.
개별공시지가의 2배 정도 이하에서 매입을 하면 좋은 가격에 매입을 하는 것으로 판단한다.
(쓸모가 있는 토지라는 전제 하에)
건축물의 건축이 가능한 토지를 기준으로 볼 때 해당 토지의 개별공시지가 2배 이하로 매입을 한다면 괜찮은 수준으로 보고 있다.
최소한의 기준으로 삼고 가감을 한다면, 토지의 가격을 유추해 볼 수 있다.
실제 토지 매매 시장에서는 개별공시지가의 2~5배 정도의 수준에서 거래되고 있는 것이 현실이다.
따라서 맹목적으로 개별공시지가의 2배 이하를 고집해서는 곤란하다.
지역의 호재와 주변의 개발상황, 매입하고자 하는 토지의 활용 가능성 등을 종합해서 가감 하고, 최종 의사 결정에 도움을 주는 정도의 참고 기준으로 활용해야 한다.
아주 중요한 점은 지역 호재도 없고, 주변에 대규모 개발도 이루어지지 않고 있는데, 매도 제시 금액이 개별공시지가의 10배 이상이 된다면 무슨 이유인지 찾아봐야 한다.
합리적인 이유를 찾기 전에는 절대 매입하면 안 된다!